CONDOMÍNIO EDILÍCIO OU POR UNIDADES INDEPENDENTES

         1 – Introdução:

         Este é o condomínio em edifícios de apartamentos, conjuntos comerciais, loteamentos fechados de casas e clubes de campo.

Segundo César Fiúza, EDILÍCIO é termo inadequado, pois é adjetivo que diz respeito a edificação; do latim aedes , que significa templo, casa. Da palavra aedes deriva a palavra aedil, nome dado ao magistrado romano responsável pelos templos, pelo policiamento da cidade etc. Em português, aedil originou o termo edil, sinônimo de vereador. De todo modo, como se viu, pode haver condomínio por unidades independentes também em loteamentos fechados de casas, ou mesmo terrenos vagos, caso em que seria impróprio se falar em condomínio edilício. Também pode ocorrer a hipótese de duas ou mais pessoas serem condôminas de uma única casa. Aqui não haveria condomínio por unidades independentes, embora seu objeto seja uma edificação (aedes). Por tudo isso, é extremamente inadequado o termo condomínio edilício(Dir. Civil, p. 825).

O que caracteriza essa espécie de condomínio não é o fato de ter como objeto alguma edificação, mas de conter unidades autônomas e partes comuns.

Segundo Rafael de Menezes, o aumento da população urbana, o alto preço do solo nas cidades e a moderna tecnologia de engenharia fizeram crescer a importância do condomínio em edifício, e o direito não poderia deixar de regulá-lo.

Não só nas metrópoles, mas nas cidades de médio porte (ex: Arapongas) já se vêem vários edifícios.

 O velho CC não previa, pois não existiam edifícios cem anos trás. A recente lei 10.931/04 já mudou alguns artigos do CC sobre condomínio.

         No condomínio edilício existe duplicidade de direitos reais:

a) propriedade plena e exclusiva dos apartamentos, lojas, casas e garagens;

b) condomínio das áreas comuns, disciplinada pela vontade coletiva prevista em convenção e regimento interno, como portaria, escada, circulação, playground, piscina, salão de festas, etc, com uma fração ideal para cada condômino (1331, §§ 1º e 2º).  

2 - Personalidade: (Nat. Jurídica) o condomínio edilício não é uma pessoa jurídica e nem é pessoa física, sua personalidade é anômala, e o novo CC manteve essa dúvida, apesar do condomínio celebrar muitos contratos na vida moderna. No fundo, o condomínio está mais perto de ser uma pessoa jurídica do que uma pessoa física, sendo representado pelo síndico (1347, 1348).  Ao síndico cabe também administrar o condomínio e prestar contas à assembléia geral.

3 - Instituição: surge o condomínio pela vontade das partes (1332), sendo muito comuns os condomínios por incorporação (trata-se de um contrato de dir. comercial que prevê a construção de um edifício para a venda dos apartamentos; é o que fazem as construtoras em toda a cidade; ver lei 4.591/64, a partir do art. 28).

4 - Regulamentação: além da lei, a vontade coletiva que predomina nos condomínios edilícios está sujeita a um ato de instituição, uma convenção e a um regimento interno.

A instituição é o ato inicial pelo qual se constitui o condomínio por assim dizer. Segundo o art. 1332 do CC, será inter vivos ou causa mortis (por testamento). Em ambos os casos com registro obrigatório no Cartório de Imóveis.

A convenção é mais ampla, dispõe sobre questões fixas de formação e funcionamento do condomínio (1334), e para ser mudada se exige aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos (1351). Já o regimento interno deve ser feito separado e dispõe sobre questões menores, dinâmicas (ex: funções do zelador, proibir cachorro, uso da piscina, carrinho de feira só pelo elevador de serviço, etc) e pode ser alterado por maioria simples presente na assembléia convocada para este fim (a aludida lei 10.931 alterou o quorum do art. 1351 para o regimento interno).

5 – Direitos e deveres dos condôminos: os direitos estão no 1335 e os deveres são obedecer à convenção e ao regimento interno, além do 1336.

Dívidas antigas de condomínio são de responsabilidade do atual dono, é obrigação real do 1345, que vincula a coisa, e não a pessoa do devedor.

Fazer seguro é obrigatório (1346).

O descumprimento dos deveres implica em sanções variadas previstas na lei e na convenção.

O § 1º do 1336 permite uma multa de 2% para a contribuição condominial paga em atraso. Em compensação, uma sanção grave para o condômino que descumpre suas obrigações ou tem comportamento anti-social está no 1337 e pú, mas deve-se assegurar sempre ampla defesa.

6 – Obras no condomínio: 1341; as benfeitorias úteis sempre exigem prévia autorização. Vejam os efeitos da posse e indenização de benfeitorias.

7 – Assembléia Geral: é o Poder Legislativo do condomínio, enquanto o síndico representa o Poder Executivo. A AG é a última instância do condomínio, depois dela só o Poder Judiciário.

Todos os condôminos têm que ser convocados para as assembléias (1354). Existem assembléias ordinárias (todo ano, 1350), e extraordinárias (sempre que houver necessidade, 1355), que decidem por maioria, conforme as frações ideais (1352 e pú).

8 – Extinção do condomínio:

1) por perecimento do bem (1357)

2) por desapropriação do edifício (1358)

3) por venda de todas as unidades a uma só pessoa, caso todas as pessoas queiram vender; aqui é o contrário do condomínio geral, pois para vender é necessário o consentimento de todos, enquanto no condomínio geral basta um querer vender para se impor aos demais (1320).

O condomínio de casas existe no direito e está sob o pálio dos arts. 8º e 9º, § 4º da Lei de Condomínios e Incorporações (4591/64) derrogada a exceção desses artigos pelo CC/2002. Aplica-se a esse tipo de condomínio as normas referentes aos demais condomínios por unidades independentes.

Não haverá condomínio se duas, se duas ou mais pessoas fecharem ruas públicas, interditando o acesso de estranhos, e criando uma ilha urbana, com vistas à segurança. A legalidade deste ato é questionável, e a situação está longe de se configurar condomínio por unidades independentes.