LEI 4591/64 CONDOMÍNIO Lei do Condomínio LEI No.4.591- 16 DE DEZEMBRO DE 1964 Essa Lei dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações Matéria contida no site " Agenda Fácil" Título I DO CONDOMÍNIO Capitulo I DO CONDOMÍNIO Art. 1 As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei. § 1º Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação. § 2º A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária. Art. 2 Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (Vetado) edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham. § 1º O direito à guarda de veículo nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno. § 2º O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser transferido a outro condômino independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio. § 3º Nos edificios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas. Art. 3 O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino (Vetado). Art. 4 A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos (Vetado). Parágrafo Único. A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio. [O § 2º, do art. 2, da Lei nº 7.433, de 18.12.85, permite que seja substituída a quitação do síndico pela declaração do alienante, sob as penas da Lei, de que inexiste débito para com o condomínio.] Art. 5 O condomínio por meação de parede, soalhos e tetos das unidades isoladas regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe for aplicável. Art. 6 Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pelas disposições de direito comum o condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma. Art. 7 O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória, no Registro de Imóveis, dele constando: a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade. Art. 8 Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promítente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte: a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades; b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades; c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas; d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si. Capítulo II DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO Art. 9 Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de Condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação, em assembléia, aprovar o Regime Interno da edificação ou conjunto de edificações. § 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis bem como a averbação das suas eventuais alterações. § 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais que compõem o condomínio. § 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter: a) A discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas; b) O destino das diferentes partes; c) O modo de usar as coisas e serviços comuns; d) Encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias; e) O modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo; f) As atribuições do síndico, além das legais; g) A definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções; h) O modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos; i) O quorum para os diversos tipos de votações; j) A forma de contribuição para constituição de fundo de reserva; I) A forma e o quorum para as alterações de convenção; m) A forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção. § 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a Convenção de Condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas. Art. 10 É defeso a qualquer condômino: I - alterar a forma externa da fachada; II - decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação; III - destinar a unidade a utilização diversa da finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos; IV - embaraçar o uso das partes comuns. § 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na Convenção ou no Regulamento do Condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá--la, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado. § 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (Vetado) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos. Art. 11 Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos. Capítulo III DAS DESPESAS DO CONDOMÍNlO Art. 12 Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. § 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade. § 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições, competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das cotas atrasadas. § 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% (um por cento) ao mês, e multa de até 20% (vinte por cento) sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a 6 (seis) meses. § 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembléia geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembléia. § 5º A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos. Capítulo IV DO SEGURO, DO INCÊNDIO, DA DEMOLIÇÃO E DA RECONSTRUÇÃO OBRIGATÓRIA Art. 13 Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio. Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 (cento e vinte) dias, contados da data da concessão do "habíte-se", sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a um doze avos do imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade. Art. 14 Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembléia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quorum mínimo de votos que representem metade mais uma das frações ideais do respectivo terreno. § 1º Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembléia, ou outra para este fim convocada, decidirá, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade. § 2º Aprovada, a reconstrução será feita, guardados, obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma disposição interna. § 3º Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá ser obrigada a contribuir para a reedifícação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, feita em vistoria. Art. 15 Na hipótese de que trata § 3º do artigo antecedente, à maioria poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais da minoria. § 1º Como condição para o exercício da ação prevista neste artigo, com a inicial, a maioria oferecerá e depositará, à disposição do juizo, as importâncias arbitradas na vistoria para avaliação, prevalecendo as de eventual desempatador. § 2º Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o juiz, liminarmente, poderá autorizar a adjudicação à maioria, e a minoria poderá levantar as importâncias depositadas; o oficial de registro de imóveis, nestes casos, fará constar do registro que a adjudicação foi resultante de medida liminar. § 3º Feito o depósito, será expedido o mandado de citação, com o prazo de 10 (dez) dias para a contestação (Vetado). § 4º Se não contestado, o juiz, imediatamente, julgará o pedido. § 5º Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário. § 6º Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o condomínio, em execução, restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de juros de mora à razão de 1% (um por cento) ao mês, desde a data da concessão de eventual liminar, ou pagará o total devido, com os juros da mora a contar da citação. § 7º Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título definitivo para a maioria, que deverá registrá-la no Registro de Imóveis. § 8º A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução de sentença, encargos fiscais necessários à adjudicação definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria. Art. 16. Em caso de sinistro que destrua menos de dois terços da edificação, o síndico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas. Art. 17. Os condôminos que representem, pelo menos, dois terços do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta porcento) do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade. § 1º A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto no Art. 15. § 2º Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação, que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos, pelo quorum mínimo de votos que representem dois terços das unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua alienação total, procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no art. 15, e seus parágrafos, desta Lei. § 3º Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor atribuído à quota dos condôminos vencidos será correspondente ao preço efetivo e, no mínimo, à avaliação prevista no § 2º ou, a critério desses, a imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a mesma área útil de construção. [Redação dada pela Lei nº 6.709, de 31.10.1979] Art. 18. A aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de edificações, ainda que por força de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no condomínio, ficando sujeito às disposições desta Lei, bem assim às da Convenção do Condomínio e do Regulamento Interno. [Redação dada pelo Decreto-lei nº 981, de 21-10-1969.] Capítulo V UTILIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO OU DO CONJUNTO DE EDIFICAÇÕES Art 19 Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos. Art. 20 Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade. Art 21 A violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria Convenção ou no Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber. Parágrafo Único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino. Capítulo VI DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO Art. 22 Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder a 2 (dois) anos, permitida a reeleição. § 1º Compete ao síndico: a) Representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção; b) Exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores; c) Praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a Convenção e o Regimento Interno; d) Impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno; e) Cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia; f) Prestar contas à assembléia dos condôminos; g) Manter guardada durante o prazo de 5 (cinco) anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. § 2º As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos. § 3º A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia, convocada pelo interessado. § 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente. § 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembléia geral especialmente convocada. § 6º A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 (dois) anos, permitida a reeleição. Art. 23 Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 (dois) anos, permitida a reeleição. Parágrafo Único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas. Capítulo VII DA ASSEMBLÊIA GERAL Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas. § 1º As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos. § 2º O síndico, nos 8 (oito) dias subseqüentes à assembléia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, ao rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr. § 3º Nas assembléias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da Convenção. § 4º Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça (este parágrafo foi acrescentado pela Lei nº 8.245, 18/11/91). Art. 25. Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22, poderá haver assembléias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais. Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da Convenção, esta só poderá ser modificada em assembléia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem dois terços do total das frações ideais. Art. 26. (Vetado). Art. 27. Se a assembléia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 (quinze) dias após o pedido de convocação, o juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados.

- Agenda Fácil

O Estatuto da Cidade comentado


(Lei Nº 10. 257 de 10 de julho de 2001)


Ana Maria Furbino Bretas Barros


Celso Santos Carvalho


Daniel Todtmann Montandon

Capítulo I - Diretrizes Gerais

Art. 1º Na execução da política urbana, de que tratam os arts. 182 e 183 da


Constituição Federal, será aplicado o previsto nesta Lei.

Parágrafo único. Para todos os efeitos, esta Lei, denominada Estatuto da Cidade,


estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da


propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos


cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental.

O Estatuto da Cidade é a lei federal brasileira que regulamenta os artigos 182 e

183 da Constituição Federal de 1988.

O artigo 182 dispõe que a política urbana é responsabilidade do Município e deve

garantir as funções sociais da cidade e o desenvolvimento dos cidadãos. Estabelece,

ainda, que o Plano Diretor Municipal é o instrumento básico do ordenamento territorial

urbano, devendo definir qual deve ser o uso e as características de ocupação de

cada porção do território municipal, fazendo com que todos os imóveis cumpram

sua função social.

Esse mesmo artigo, em seu parágrafo 4º, dispõe ainda sobre importantes

instrumentos para concretização da função social da propriedade: parcelamento e

edificação compulsórios; imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana

progressivo no tempo e desapropriação sanção, assuntos que serão apresentados

em tópicos específicos neste trabalho.

Já o artigo 183 da Constituição Federal trata da aquisição da propriedade pelo

ocupante de imóvel urbano que o utiliza para sua moradia ou de sua família. Com

este dispositivo se garante o direito de propriedade àquele que, de fato, dá a ela uma

destinação compatível com sua vocação legal.


Art. 2º A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções

sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:

garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, I. , à

moradia, ao saneamento ambiental, à infraestrutura urbana, ao transporte e aos serviços

públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações;

II. gestão democrática por meio da participação da população e de associações

representativas dos vários segmentos da comunidade na formulação, execução e

acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano;

III. cooperação entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade no

processo de urbanização, em atendimento ao interesse social;

IV. planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuição espacial da população

e das atividades econômicas do Município e do território sob sua área de influência, de

modo a evitar e corrigir as distorções do crescimento urbano e seus efeitos negativos

sobre o meio ambiente;

V. oferta de equipamentos urbanos e comunitários, transporte e serviços públicos

adequados aos interesses e necessidades da população e às características locais;

VI. ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar:

a. a utilização inadequada dos imóveis urbanos;

b. a proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes;

c. o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em

relação à infraestrutura urbana;

d. a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como

polos geradores de tráfego, sem a previsão da infraestrutura correspondente;

e. a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou

não utilização;

f. a deterioração das áreas urbanizadas;

g. a poluição e a degradação ambiental;

VII. integração e complementaridade entre as atividades urbanas e rurais, tendo em vista o

desenvolvimento socioeconômico do Município e do território sob sua área de influência;

VIII. adoção de padrões de produção e consumo de bens e serviços e de expansão urbana

compatíveis com os limites da sustentabilidade ambiental, social e econômica do

Município e do território sob sua área de influência;

IX. justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização;

X. adequação dos instrumentos de política econômica, tributária e financeira e dos gastos

públicos aos objetivos do desenvolvimento urbano, de modo a privilegiar os investimentos

geradores de bem-estar geral e a fruição dos bens pelos diferentes segmentos sociais;

XI. recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado a valorização de

imóveis urbanos;


proteção, preservação e recuperação do meio ambiente natural e construído, do patrimôniXII. o

cultural, histórico, artístico, paisagístico e arqueológico;

XIII. audiência do Poder Público municipal e da população interessada nos processos de implantação

de empreendimentos ou atividades com efeitos potencialmente negativos sobre o meio ambiente

natural ou construído, o conforto ou a segurança da população;

XIV. regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda mediante

o estabelecimento de normas especiais de urbanização, uso e ocupação do solo e edificação,

consideradas a situação socioeconômica da população e as normas ambientais;

XV. simplificação da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas edilícias, com

vistas a permitir a redução dos custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades habitacionais;

XVI. isonomia de condições para os agentes públicos e privados na promoção de empreendimentos e

atividades relativos ao processo de urbanização, atendido o interesse social.

O 2º artigo do Estatuto da Cidade define as diretrizes que devem ser seguidas pelo

Município ao elaborar sua política urbana, todas elas voltadas para garantir cidades justas,

em que todos, pobres e ricos, desfrutem dos benefícios da urbanização.

Art. 3º Compete à União, entre outras atribuições de interesse da política urbana:

I. legislar sobre normas gerais de direito urbanístico;

II. legislar sobre normas para a cooperação entre a União, os Estados, o Distrito Federal e os

Municípios em relação à política urbana, tendo em vista o equilíbrio do desenvolvimento e do

bem-estar em âmbito nacional;

III. promover, por iniciativa própria e em conjunto com os Estados, o Distrito Federal e os Municípios,

programas de construção de moradias e a melhoria das condições habitacionais e de saneamento

básico;

IV. instituir diretrizes para o desenvolvimento urbano, inclusive habitação, saneamento básico e

transportes urbanos;

V. elaborar e executar planos nacionais e regionais de ordenação do território e de desenvolvimento

econômico e social.

A República Federativa do Brasil é formada por quatro entes federados, que não mantêm

relação de subordinação entre si. Os Municípios, ente local, mais próximo do cidadão; os

Estados, que congregam vários municípios; o Distrito Federal, sede administrativa do País; e a

União, que congrega os estados e o distrito federal.

Cada um destes entes elabora suas próprias leis, executa suas políticas públicas, institui

e arrecada tributos, seguindo a distribuição de competências feita pela Constituição Federal.

Para alguns temas e políticas, a Constituição obriga a cooperação entre eles.


No caso do Direito Urbanístico, a competência legislativa é concorrente, ou seja, exige a

cooperação entre os entes federados. A política urbana deve ser desenvolvida pelos Municípios,

conforme atribuição da Constituição Federal, cabendo aos Estados legislarem sobre a criação

e regulamentação de regiões metropolitanas e à União, a instituição das normas gerais para o

desenvolvimento urbano.

Exercendo sua competência em matéria de Direito Urbanístico, a União promulgou o Estatuto da

Cidade. Esta lei, portanto, traz normas gerais, que devem ser observadas por todos os Municípios na

ordenação de seu território e na elaboração e execução da política de desenvolvimento urbano.

Capítulo II. dos instrumentos da política urbana

Seção I. Dos instrumentos em geral

Art. 4º Para os fins desta Lei, serão utilizados, entre outros instrumentos:

I – planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território e de desenvolvimento

econômico e social;

II – planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões;

III – planejamento municipal, em especial:

a) plano diretor;

b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo;

c) zoneamento ambiental;

d) plano plurianual;

e) diretrizes orçamentárias e orçamento anual;

f) gestão orçamentária participativa;

g) planos, programas e projetos setoriais;

h) planos de desenvolvimento econômico e social;

IV – institutos tributários e financeiros:

a) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana - IPTU;

b) contribuição de melhoria;

c) incentivos e benefícios fiscais e financeiros;

V – institutos jurídicos e políticos:

a) desapropriação;

b) servidão administrativa;

c) limitações administrativas;

d) tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;

e) instituição de unidades de conservação;

f) instituição de zonas especiais de interesse social;

g) concessão de direito real de uso;

h) concessão de uso especial para fins de moradia;

i) parcelamento, edificação ou utilização compulsórios;

j) usucapião especial de imóvel urbano;

l) direito de superfície94 ;

PULICCOMPLETA FINALport.indd 94 3/11/10 12:48:44 PM

m) direito de preempção;

n) outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso;

o) transferência do direito de construir;

p) operações urbanas consorciadas;

q) regularização fundiária;

r) assistência técnica e jurídica gratuita para as comunidades e grupos sociais menos favorecidos;

s) referendo popular e plebiscito;

t) demarcação urbanística para fins de regularização fundiária (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009);

u) legitimação de posse (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009).

VI – estudo prévio de impacto ambiental (EIA) e estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV).

§ 1º Os instrumentos mencionados neste artigo regem-se pela legislação que lhes é própria,

observado o disposto nesta Lei.

§ 2º Nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse social, desenvolvidos por

órgãos ou entidades da Administração Pública com atuação específica nessa área, a concessão

de direito real de uso de imóveis públicos poderá ser contratada coletivamente.

§ 3º Os instrumentos previstos neste artigo que demandam dispêndio de recursos por parte

do Poder Público municipal devem ser objeto de controle social, garantida a participação de

comunidades, movimentos e entidades da sociedade civil.

No artigo 4º, o Estatuto da Cidade define um extenso conjunto de instrumentos para que o Município

tenha condições de construir uma política urbana que concretize, de fato, a função social da propriedade

urbana e o direito de todos à cidade.

Estabelece que a política urbana deve ser objeto de um planejamento extensivo, envolvendo planos de

ordenamento do território integrados entre si, nas escalas nacional, estaduais, regionais, metropolitanas,

municipais e intermunicipais. Especificamente no âmbito municipal, detalha que o planejamento

municipal deve envolver o planejamento urbano, ambiental, orçamentário, setorial e o planejamento do

desenvolvimento econômico e social, especificando também que a gestão orçamentária deve ser feita de

forma participativa, aberta a todos os cidadãos.

Inclui os instrumentos tributários, envolvendo impostos, contribuições, incentivos e benefícios fiscais

e financeiros, voltados para viabilizar a indução dos usos e atividades consideradas importantes para a

política urbana.

No inciso sobre os institutos jurídicos e políticos, fornece ao Município instrumentos que permitem:

– variadas formas de intervenção social sobre o livre uso da propriedade privada: desapropriação,

servidão e limitações administrativas, tombamento, instituição de unidades de conservação,

parcelamento, edificação ou utilização compulsórios e direito de preempção;

– a regularização fundiária das ocupações de interesse social: concessão de direito real de uso,

concessão de uso especial para fins de moradia, usucapião especial de imóvel urbano, direito de

superfície, demarcação urbanística para fins de regularização fundiária e legitimação da posse;


– a indução do desenvolvimento urbano e a redistribuição à coletividade dos benefícios decorrentes do

processo de urbanização: outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso, transferência

do direito de construir e operações urbanas consorciadas;

– instrumentos voltados para a democratização da gestão urbana e do direito à moradia: referendo

popular e plebiscito, assistência técnica e jurídica gratuita para as comunidades e grupos sociais

menos favorecidos.

Cabe ressaltar, pela importância para o desenvolvimento de uma política habitacional de inclusão social,

o instituto das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS). Este instrumento pode ser utilizado tanto para a

regularização de áreas ocupadas, onde o processo de ocupação ocorreu sem observância das normas urbanísticas,

quanto em áreas vazias, para destiná-las para habitação de interesse social.

No primeiro caso, a instituição de uma área ocupada como ZEIS permite que se estabeleçam, para aquela

porção do território, parâmetros urbanísticos especiais que respeitam a forma de ocupação realizada pela

comunidade. Assim, pode-se admitir, por exemplo, sistemas viários compostos por vias mais estreitas, que

melhor se adaptem a ocupações em áreas de elevada declividade ou mesmo consolidar ocupações em áreas

de preservação ambiental, diminuindo a necessidade de remoção de moradias no processo de regularização

fundiária. O instituto permite também que sejam implantados mecanismos que impeçam a posterior expulsão

dos moradores dos núcleos regularizados por segmentos sociais de maior poder econômico, atraídos pela

valorização desses terrenos. Exemplos de mecanismos deste tipo são a proibição de remembramento de lotes

(evitando que alguém adquira vários lotes regularizados, transforme-os todos em um único lote maior e faça

nova edificação nesta nova condição) e a fixação do tipo de uso do solo admissível (por exemplo, admitindo

apenas residências unifamiliares).

Quando aplicadas a imóveis vazios ou ociosos, as ZEIS permitem ao Poder Público reservar áreas dotadas de

infraestrutura, serviços e equipamentos urbanos para habitação de interesse social, constituindo-se em importante

instrumento para evitar a expulsão dos pobres para as periferias longínquas dos centros urbanos.

Cabe destacar que o Estatuto da Cidade não estabelece uma correlação direta entre

transformações urbanas e instrumentos. Cada município escolhe, regulamenta e aplica os

instrumentos conforme a estratégia de desenvolvimento urbano desejada. Diversos instrumentos

do Estatuto da Cidade não apresentam por si só a solução para um determinado problema urbano,

ou de modo contrário, uma determinada transformação urbana pretendida depende da aplicação

de um conjunto de instrumentos de maneira coordenada e integrada no território. Assim sendo,

a regulamentação dos instrumentos deve ser feita dentro de uma estratégia de desenvolvimento

urbano para sua efetiva aplicação e deve estar expressa no Plano Diretor96 .


Seção II. Do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios

Art. 5º Lei municipal específica para área incluída no plano diretor poderá determinar o parcelamento,

a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado,

devendo fixar as condições e os prazos para implementação da referida obrigação.

§ 1º Considera-se subutilizado o imóvel:

I – cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no plano diretor ou em legislação dele

decorrente;

II – (VETADO)

§ 2º O proprietário será notificado pelo Poder Executivo municipal para o cumprimento da obrigação,

devendo a notificação ser averbada no cartório de registro de imóveis.

§ 3º A notificação far-se-á:

I – por funcionário do órgão competente do Poder Público municipal, ao proprietário do imóvel ou, no

caso de este ser pessoa jurídica, a quem tenha poderes de gerência geral ou administração;

II – por edital quando frustrada, por três vezes, a tentativa de notificação na forma prevista pelo inciso I.

§ 4º Os prazos a que se refere o caput não poderão ser inferiores a:

I - um ano, a partir da notificação, para que seja protocolado o projeto no órgão municipal competente;

II - dois anos, a partir da aprovação do projeto, para iniciar as obras do empreendimento.

§ 5º Em empreendimentos de grande porte, em caráter excepcional, a lei municipal específica a que

se refere o caput poderá prever a conclusão em etapas, assegurando-se que o projeto aprovado

compreenda o empreendimento como um todo.

Art. 6º A transmissão do imóvel, por ato inter vivos ou causa mortis, posterior à data da

notificação, transfere as obrigações de parcelamento, edificação ou utilização previstas

no art. 5º desta Lei, sem interrupção de quaisquer prazos.

A manutenção de terrenos vazios ou ociosos, inseridos na área urbanizada, à espera de uma

valorização futura que beneficia apenas seus proprietários, diminui os espaços disponíveis na

cidade para a moradia e as atividades econômicas necessárias para o desenvolvimento de toda

a sociedade, especialmente para os grupos economicamente vulneráveis.

Para evitar a formação desses vazios, coibir a especulação imobiliária e, consequentemente,

ampliar o acesso a áreas urbanizadas, o Estatuto da Cidade regulamentou o parcelamento,

edificação ou utilização compulsórios, que obriga o proprietário a dar uma destinação ao seu

terreno subutilizado, concretizando o preceito constitucional da função social da propriedade.

Cabe aos Municípios editar normas para aplicação desse instrumento em seu território, sem

as quais ele não tem eficácia. O Poder Público local deve especificar, em seu Plano Diretor, as

áreas onde ele será utilizado e promulgar lei específica disciplinando sua aplicação.

97

PULICCOMPLETA FINALport.indd 97 3/11/10 12:49:45 PM

98

É importante destacar que os instrumentos voltados para obrigar a utilização do imóvel por

seu proprietário, como o parcelamento, edificação e utilização compulsórios, IPTU progressivo

e desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública, podem ser combinados com

a instituição de ZEIS. Por meio da conjugação desses instrumentos, o Poder Público induz a

destinação de terra urbanizada ociosa para habitação de interesse social.

O parcelamento, edificação ou utilização compulsórios aplicam-se aos imóveis não

edificados, compostos apenas pela terra nua; não utilizados, que são os abandonados e não

habitados; e subutilizados, que são os imóveis cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo

definido em lei. Uma vez instituído para determinado imóvel, o proprietário fica obrigado a darlhe

uma utilização efetiva e adequada num determinado prazo. Se este imóvel for vendido, o

novo proprietário passa a ser responsável por esta obrigação.

Seção III. Do IPTU progressivo no tempo

Art. 7º Em caso de descumprimento das condições e dos prazos previstos na

forma do caput do art. 5º desta Lei, ou não sendo cumpridas as etapas previstas

no § 5º do art. 5º desta Lei, o Município procederá à aplicação do imposto sobre a

propriedade predial e territorial urbana (IPTU) progressivo no tempo, mediante a

majoração da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos.

§ 1º O valor da alíquota a ser aplicado a cada ano será fixado na lei específica a que

se refere o caput do art. 5º desta Lei e não excederá a duas vezes o valor referente

ao ano anterior, respeitada a alíquota máxima de quinze por cento.

§ 2º Caso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não esteja atendida em cinco

anos, o Município manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a

referida obrigação, garantida a prerrogativa prevista no art. 8º.

§ 3º É vedada a concessão de isenções ou de anistia relativas à tributação

progressiva de que trata este artigo.

Para compelir o proprietário a cumprir a obrigação estabelecida, seja ela parcelamento, edificação

ou utilização compulsórios, o Estatuto da Cidade fornece ao Município o IPTU progressivo.

O IPTU é um imposto devido pelos proprietários ou possuidores de imóveis urbanos, sendo

calculado como uma porcentagem do valor de mercado do imóvel. O Estatuto da Cidade permite

que o Município aumente progressivamente, ao longo dos anos, a alíquota do IPTU para aqueles

imóveis cujos proprietários não obedecerem aos prazos fixados para o parcelamento, edificação ou

utilização compulsórios. É uma maneira de penalizar a retenção do imóvel para fins de especulação

da valorização imobiliária, fazendo com que essa espera, sem nenhum benefício para a cidade, se

torne inviável economicamente. Neste caso, o IPTU progressivo é empregado mais pelo caráter

de sanção do que de arrecadação.

Para garantir a eficácia do instrumento, o Estatuto da Cidade vedou a

concessão de isenções ou anistias.


Seção IV. Da desapropriação com pagamento em títulos

Art. 8º Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário tenha

cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o Município poderá proceder à

desapropriação do imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública.

§ 1º Os títulos da dívida pública terão prévia aprovação pelo Senado Federal e serão resgatados

no prazo de até dez anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da

indenização e os juros legais de seis por cento ao ano.

§ 2º O valor real da indenização:

I – refletirá o valor da base de cálculo do IPTU, descontado o montante incorporado em função de

obras realizadas pelo Poder Público na área onde o mesmo se localiza após a notificação de que trata

o § 2º do art. 5º desta Lei;

II – não computará expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios.

§ 3º Os títulos de que trata este artigo não terão poder liberatório para pagamento de tributos.

§ 4º O Município procederá ao adequado aproveitamento do imóvel no prazo máximo de cinco anos,

contado a partir da sua incorporação ao patrimônio público.

§ 5º O aproveitamento do imóvel poderá ser efetivado diretamente pelo Poder Público ou por meio de

alienação ou concessão a terceiros, observando-se, nesses casos, o devido procedimento licitatório.

§ 6º Ficam mantidas para o adquirente de imóvel nos termos do § 5º as mesmas obrigações de

parcelamento, edificação ou utilização previstas no art. 5º desta Lei.

A propriedade, como qualquer direito fundamental, pode ser limitada e até mesmo objeto de

uma intervenção supressiva. A Constituição Federal, conferindo ao Estado o poder de retirar um

bem de seu proprietário, possibilita a desapropriação em razão de utilidade e interesse público ou

por interesse social, mas exige a justa e prévia indenização em dinheiro.

Como exceções a essa regra geral, a Constituição Federal prevê outras duas modalidades

de desapropriação, intrinsecamente relacionadas à função social da propriedade: a

desapropriação para fins de reforma urbana e a desapropriação para fins de reforma agrária,

ambas com caráter de sanção.

O Estatuto da Cidade regula a desapropriação para fins urbanos. Por meio dessa modalidade,

o Poder Público Municipal pune o proprietário que não deu a seu imóvel a função social

estabelecida no Plano Diretor. Diferentemente das desapropriações por utilidade e interesse

público e interesse social, na desapropriação para fins de reforma urbana o pagamento é realizado

por meio de títulos da dívida pública, resgatáveis num prazo de dez anos.

Outra relevante diferença, ligada também ao caráter de sanção dessa modalidade de

desapropriação, é o valor da indenização. Esse valor, em regra, corresponde ao valor de mercado.

Na desapropriação para fins urbanos, fala-se em valor real, que corresponde à base de cálculo

para o IPTU, descontado o montante decorrente dos investimentos públicos na área do imóvel.

Essa forma de cálculo concretiza a diretriz sobre a justa distribuição dos benefícios da urbanização,

expressa no artigo 2º do Estatuto da Cidade. Além disso, para o cálculo do valor real não podem

ser computadas as expectativas de ganho, lucros cessantes e juros compensatórios.

PULICCOMPLETA FINALport.indd 99 3/11/10 12:49:46 PM

100

A desapropriação para fins de reforma urbana só pode ser realizada se o proprietário, compelido a dar adequada

utilização ao imóvel, não o fez após os cinco anos de aplicação do IPTU progressivo no tempo. A desapropriação

pressupõe, portanto, uma sequência de ações: primeiro, o Poder Público Municipal, nos termos da lei municipal, notifica

o proprietário para parcelar, edificar ou utilizar o imóvel; decorrido o prazo estipulado na notificação e seguindo os

procedimentos legais, sem que o proprietário cumpra com a determinação, o Município pode aumentar anualmente a

alíquota do IPTU, por um prazo de cinco anos, na forma do art. 7º do Estatuto da Cidade e da lei municipal; somente

após a aplicação desses instrumentos, o Município pode valer-se da desapropriação para fins de reforma urbana.

A vinculação da desapropriação sanção, regulada pelo Estatuto da Cidade, à função social da propriedade

obriga também o Poder Público a dar destinação adequada ao imóvel após a desapropriação. Se isto não for

feito, o Prefeito e os demais agentes públicos envolvidos incorrem em improbidade administrativa, conforme

o artigo 52, II do Estatuto da Cidade. Improbidade administrativa significa ato contrário ao dever do agente

público de atuar com honestidade e decência. Um ato de improbidade administrativa não é um crime em sua

acepção legal, mas quem incorre em improbidade está sujeito a sanções que podem ocasionar a suspensão

dos direitos políticos, perda da função pública, indisponibilidade de bens e ressarcimento ao erário1.

Seção V. Da usucapião especial de imóvel urbano

Art. 9º Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinquenta metros

quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua

família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do

estado civil.

§ 2º O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3º Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu

antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.

1. A improbidade administrativa é tratada pela Constituição Federal, artigo 37, §4º e pela Lei 8.429/92.

DO EMPRÉSTIMO - COMODATO Arts. 579 a 585


Prof. Geraldo Doni Júnior

Texto base de

José Fernando Simão (Direito Civil – Contratos. 2ª Ed. Atlas. S.P. 2006).
Jones Figueiredo Alves – Código Civil Brasileiro Comentado. Ed. Saraiva. 2003.SP.



O que é ? É o empréstimo gratuito de um bem infungível pelo qual o comodante (dono da coisa) transfere sua posse ao comodatário por determinado período de tempo (CC, art. 579) (OAB/MG – mar./00). Trata-se de uma das modalidades de empréstimo ao lado do mútuo.

São contratos reais, isto é aperfeiçoam-se pela entrega do objeto ou da coisa mutuada.

DIFERENÇAS ENTRE COMODATO E MÚTUO.

O COMODATO é empréstimo de uso, segundo Darcy A. Miranda, abrangendo coisas móveis e imóveis, e
o mútuo é empréstimo de consumo, que exige a transferência da propriedade ao mutuário, que fica com a faculdade de consumi-la.

O mutuante deve ser dono da coisa para poder transferir o domínio.

O mútuo pode ser gratuito e oneroso.

O comodato é sempre gratuito.

Resumindo: Enquanto no comodato, é própria a coisa emprestada que deve ser devolvida; no mútuo efetua-se a devolução em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade (art. 586 do CC).

COMODATO: (commodum datum, dado para cômodo e proveito), empréstimo de uso,
é contrato unilateral, gratuito, real, típico e não solene)..

É contrato gratuito. Tem por objeto a entrega de coisa infungível. Nele está contida a obrigação de restituir. Não requer forma solene. É contrato real pois aperfeiçoa-se pela entrega do objeto. É de regra intuitu personae. É Unilateral: gera obrigações apenas para o comodatário (alguns doutrinadores o classificam como bilateral imperfeito em razão de o comodante não poder exigir a devolução da coisa antes de findo o prazo estabelecido em contrato).

OBRIGAÇÕES DO COMODATÁRIO

Conservar a coisa como se sua fosse, não a utilizando de maneira danosa ou que a destrua (art. 582). O CC adota a aferição da culpa in concreto e não in abstrato (standart jurídico do bonus pater familias), ao utilizar a expressão como se sua própria fosse.

A obrigação atende o princípio que rege o próprio contrato, o da restitutio in integrum, dado que obriga o favorecido a devolver a coisa no mesmo estado em que a recebeu (dever de guarda e conservação). Responsabilidade pelos riscos da coisa (art. 583).

Por outro lado, é proibido ao comodatário recobrar do comodante as despesas com o uso e gozo da coisa emprestada (art. 584), nestas compreendendo-se as usuais e ordinárias da conservação (IPTU, luz, água, reparos no imóvel).

Obriga-se também o comodatário a fazer uso da coisa emprestada, de acordo com o contrato ou com a natureza dela, sob pena de responder por perdas e danos e provocar destarte, a rescisão do contrato.

DESVIO DE USO: o desvio de uso configura séria infringência contratual, sujeitando-se o comodatário ao ressarcimento dos prejuízos dele advindos. Ex. Carro de passeio emprestado não deve ser usado para transporte de animais e casa de família dada em comodato não deve ser utilizada para a realização de eventos para centenas de pessoas.

Obrigação de restituir a coisa é inerente à própria relação jurídica. No comodato a termo, a recusa em devolver a coisa emprestada importa em esbulho...(STJ, 3ª T., REsp 11.631-PR, rel. Min. Dias Trindade, DJ de 16-9-1991) (Mora “ex re”).

Nesse caso, a posse do comodatário passa a ser injusta, podendo o comodante vale-se das medidas possessórias cabíveis (reintegração de posse em caso de bem imóvel) ou a busca e apreensão (bem móvel). Trata-se de posse precária, poiss é baseada na confiança e não gerará direito a usucapião.

OU

Com a mora do comodatário surge o dever de pagamento de aluguel e, portanto, o comodato perde a sua gratuidade (CC 582).

Enunciado: III Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal:

“A regra do parágrafo único do art. 575 do CC, que autoriza a limitação pelo juiz do aluguel-pena arbitrado pelo locador, aplica-se também ao aluguel arbitrado pelo comodante, autorizado pelo art. 582, 2ª parte. do CC”.

Por outra via, caso o objeto dado em comodato corra risco de perda ou deterioração, o comodatário tem a obrigação de salvá-lo antes de seus próprios objetos (CC, art. 583), (ainda que em razão de caso fortuito ou força maior).

Se o contrato de comodato não contiver prazo para devolução da coisa, presume-se que este será o necessário para o uso concedido, não podendo o comodante suspender o uso e o gozo da coisa emprestada (581). É presunção em favor do comodatário, pois no tipo contratual em questão, o prazo existe em favor do comodatário, já que é a parte que se beneficia do contrato.

Ex. Quem empresta a casa de praia sem prazo para a devolução só poderá exigi-la do comodatário findo o verão. É uma exceção à regra segundo a qual o cumprimento das obrigações sem termo certo pode ser exigido imediatamente pelo credor (134).

O art. 581 do CC admite que, em se tratando de necessidade urgente e imprevista reconhecida pelo juiz, pode o comodante exigir a devolução da coisa. É o caso do empréstimo de um trator quando o comodante possui dois e um deles estraga.

SOLIDARIEDADE.

Na hipótese de haver mais de um comodatário, há solidariedade legal entre eles (585). Solidariedade não se presume, resulta da lei ou da vontade das partes (CC, art. 265).

Art. 580 – FALTA DE LEGITIMIDADE PARA DAR BENS EM COMODATO.

Não é falta de capacidade, mas falta de legitimidade, que é proibição legal que determinadas pessoas sofrem para a prática de determinados atos da vida civil.

TUTOR: Com relação aos bens do pupilo;
CURADOR: Com relação aos bens do curatelado;
ADMINISTRADORES: (síndico da massa falida, inventariante do espólio)

Os bens só podem ser cedidos em comodato com autorização especial concedida pelo juiz, sempre se verificando o iinterceiro do terceiro em questão. Em se tratando de menor ou interdito, a participação do Ministério Público no processo será imprescindível.

Direito à indenização e retenção por benfeitorias:

Se o possuidor realiza benfeitorias (= melhoramentos, obras, despesas, plantações, construções) na coisa deve ser indenizado pelo proprietário da coisa, afinal a coisa sofreu uma valorização com tais melhoramentos. Se o proprietário não indenizar, o possuidor poderá exercer o direito de retenção, ou seja, terá o direito de reter (= conservar, manter) a coisa em seu poder em garantia dessa indenização (desse crédito) contra o proprietário.


Mas tais direitos de indenização e de retenção não são permitidos pela lei em todos os casos.

Inicialmente precisamos identificar o tipo de benfeitoria realizada. Pelo art. 96 do CC as benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis e necessárias. Os parágrafos desse artigo conceituam tais espécies de benfeitorias, então exemplificando a voluptuária seria uma estátua ou uma fonte no jardim de um casa, ou então um piso de mármore, ou uma torneira dourada; já a útil seria uma piscina, uma garagem coberta, um pomar, fruteiras; finalmente, a benfeitoria necessária seria consertar uma parede rachada, reparar um telhado com goteiras, trocar uma porta cheia de cupim.

Precisamos também identificar a condição subjetiva da posse, ou seja, se o possuidor está de boa-fé ou de má-fé (vide aulas passadas sobre classificação da posse).

Pois bem, se o possuidor está de boa-fé (ex: inquilino, comodatário, usufrutuário, etc) terá sempre direito à indenização e retenção pelas benfeitorias necessárias; já as benfeitorias voluptuárias poderão ser levantadas (=retiradas) pelo possuidor, se a coisa puder ser retirada sem estragar e se o dono não preferir comprá-las, não cabendo indenização ou retenção; quanto às benfeitorias úteis, existe mais um detalhe: é preciso saber se tais benfeitorias úteis foram expressamente autorizadas pelo proprietário para ensejar a indenização e retenção.

Numa leitura isolada do art. 1219, fica a impressão de que as benfeitorias necessárias e úteis têm o mesmo tratamento. Mas isso não é verdade por três motivos:

Primeiro por uma questão de justiça afinal, como já vimos, são diferentes as benfeitorias úteis e necessárias, e estas são mais importantes do que aquelas. Não se pode comparar a necessidade de reparar uma parede rachada (que ameaçava derrubar o imóvel) com a simples utilidade de uma garagem coberta (é bom, evita que o carro fique quente, facilita o embarque das pessoas sob chuva, mas não é imprescindível).

Segundo por que os arts. 505 e 578 do CC exigem autorização expressa do proprietário para autorizar a indenização e retenção por benfeitorias úteis. Realmente, quem garante que o proprietário da casa alugada/emprestada queria um pomar no quintal plantado pelo possuidor/inquilino? E se o dono lá tivesse intenção de construir uma piscina ao término do contrato? Teria que comprar as árvores para depois derrubá-las????

Terceiro porque os direitos reais e os direitos obrigacionais se completam, ambos integram a nossa conhecida autonomia privada, formando o direito patrimonial, por isso não se pode interpretar o 1219 sem o 505 e principalmente o 578, que se refere à transmissão da posse decorrente da locação.

Em suma, em todos os casos de transmissão da posse (locação, comodato, usufruto), o possuidor de boa-fé terá sempre direito à indenização e retenção pelas benfeitorias necessárias; nunca terá tal direito com relação às benfeitorias voluptuárias; e terá tal direito com relação às benfeitorias úteis se foi expressamente autorizado pelo proprietário a realizá-las.

Já ao possuidor de má-fé se aplica o 1220, ou seja, nunca cabe direito de retenção, não pode retirar as voluptuárias e só tem direito de indenização pelas benfeitorias necessárias. Não pode nem retirar as voluptuárias até para compensar o tempo em que de má-fé ocupou a coisa e impediu sua exploração econômica pelo proprietário (= melhor possuidor).

5 – Direito a usucapir (= captar pelo uso = usucapião)

Para alguns autores este é o principal efeito da posse, o direito de adquirir a propriedade pela posse durante certo tempo. A posse é o principal requisito da usucapião, mas não é o único, veremos usucapião em breve.

6 – Responsabilidade do possuidor pela deterioração da coisa

Vocês sabem que, de regra, res perit domino, ou seja, a coisa perece para o dono. Assim, se eu empresto meu carro a José (posse de boa-fé) e o carro é furtado ou atingida por um raio, o prejuízo é meu e não do possuidor (1217). O possuidor de boa-fé tem responsabilidade subjetiva, só indeniza o proprietário se agiu com culpa para a deterioração da coisa (ex: deixou a chave na ignição e facilitou o furto).

Já o possuidor de má-fé pode ser responsabilizado mesmo por um acidente sofrido pela coisa, conforme 1218, salvo se provar a parte final do 1218 (ex: um raio atinge minha casa que estava invadida, o invasor não tem responsabilidade pois o raio teria caído de todo jeito, estivesse a casa na posse do dono ou do invasor). O possuidor de má-fé tem, de regra, responsabilidade objetiva, independente de culpa (ex: A empresta o carro a B para fazer a feira, mas B passa dois dias com o carro que termina sendo furtado no trabalho de B).

Por analogia ao 1218, lembrem-se do 399.

7 – Direito a inversão do ônus da prova

A aparência (presunção) é a de que o possuidor é o dono, assim cabe ao terceiro reivindicante provar sua melhor posse ou sua condição de verdadeiro dono (1211). Na dúvida, se mantém a coisa com quem já estiver.

Colaboração prof. Rafael de Menezes

EXCEÇÃO DE DOMÍNIO

Vimos que a ordem jurídica não tolera o exercício arbitrário dos direitos.
Aquele cujo direito é desrespeitado nao pode valer-se dos próprios meios para o fazer prevalecer;
A autotutela só pode ser exercida quando a lei expressamemnte o permitir;
Em relação a posse, a lei confere ao titular o direito a autotutela, Art. 1210,§ 1º CC;
A lei não confere igual permissão relativamente à propriedade; 345 CP.
O proprietário deve ir a juízo e propor a ação competente de reivindicação de posse;
Essa açao não é possessória porque o seu fundamento não é a posse (que ele não titula), mas a propriedade do bem que ele disputa.
A reivindicação se faz por ação de imissão na posse, classificada na doutrina como ação petitória (uma homenagem à tradição que remonta ao direito romano).


NÃO SE CONFUNDEM, PORTANTO, AS AÇÕES POSSESSÓRIAS E PETITÓRIA. Enquanto na ação possessória o autor é possuidor e pretende exercer o direito à posse "jus possessionis", na petitória é proprietário e intenta ver espeitado o seu direito de possuir "jus possidendi".
A AÇÃO POSSESSÓRIA TEM CARÁTER DEFENSIVO,
A AÇÃO PETITÓRIA É MEDIDA JUDICIAL DE NATUREZA OFENSIVA.


SEMPRE QUE O O PROPRIETÁRIO NÃO POSSUIDOR TENTA VALER-SE DOS PRÓPRIOS MEIOS PARA OBTER A POSSE DO BEM, INCORRE NUM ILÍCITO - pratica crime - art. 345 CP.
(Exceptio domini) seus atos são considerados ameaça, turbação ou esbulho.


Portanto, na ação possessória não cabe a discussão do domínio ver o art. 924 do Código de Processo Civil.


Num conflito de interesses entre o possuidor não proprietário e o proprietário não possuidor, deve prevalecer o interesse do primeiro na ação possessória (manutenção ou reintegração de posse ou interdito proibitório) e o do segundo, na ação petitória (imissão na posse).

Na ação possessória não se admite a exceção de domínio, e, durante sua tramitação, seu autor e seu réu estão impedidos de intentar a ação de reconhecimento da propriedade.


Primeiro se deve decidir quem tem a melhor posse; só depois se pode discutir quem é o proprietário, a quem a coisa deverá ser, então, entregue.


O objetivo dessa sistemática é impedir que a autotutela do direito de propriedade (que a lei não admite) seja alcançada por meios transversos, isto é, mediante o esbulho da posse titulada pelo não proprietário.




Processo:

RMS 18233 RJ 2004/0068981-6
Relator(a):
Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS
Julgamento:
20/06/2006
Órgão Julgador:
T3 - TERCEIRA TURMA
Publicação:
DJe 24/11/2008
Ementa
Recurso em mandado de segurança. Arrematação. Invasão do imóvel. Imissão na posse.
1. Estando em curso ação judicial, na qual houve arrematação e, posteriormente, invasão do imóvel, o titular tem o direito de pedir ao Juiz a imissão na posse.
2. Recurso ordinário provido, por maioria


Em resumo, o proprietário que não possui a coisa (e a quer) deve forçosamente entrar em juízo com a ação petitória (imissão na posse). Se não conseguiu amigavelmente a posse do bem, não lhe resta outra alternativa, já que a lei não lhe confere autotutela. Quando não propõe a ação reivindicatória da posse e busca obtê-la por seus próprios meios, incorre necessariamente em ameaça, turbação ou esbulho. Quer dizer, se o proprietário não possuidor conseguir a posse dessa maneira, ela será injusta. Nesse contexto, o possuidor não proprietário tem a melhor posse, porque ou será justa (mansa, ostensiva e indubitável) ou mais antiga entre os dois. No final, acabará prevalecendo o direito de propriedade, e a coisa deverá ser entregue ao dono; mas a conduta ilícita dele não pode passar sem a devida punição. Quer dizer, ele deverá aguardar o fim da ação possessória e ver o possuidor não proprietário ser assegurado, mantido ou reintegrado na posse para só então ter o direito subjetivo à ação reivindicatória.

Desembargador cobrava por liminares, acusa MPF

Por Rodrigo Haidar

Um desembargador, um advogado e dois comerciantes transformaram o Tribunal de Justiça de Minas Gerais em um balcão de negócios. É o que consta de denúncia apresentada na última segunda-feira (6/2) pelo Ministério Público Federal ao Superior Tribunal de Justiça.
A denúncia, à qual a ConJur teve acesso com exclusividade, traz o encadeamento da ação dos denunciados em três casos e é repleta de trechos de depoimentos em que os próprios acusados, com exceção do desembargador, contam detalhes do esquema de venda de decisões judiciais.
O desembargador denunciado é Hélcio Valentim de Andrade Filho, que presidia a 7ª Câmara Criminal do Tribunal de Justiça mineiro até ser afastado das suas funções, em junho do ano passado, por decisão da Corte Especial do STJ. Apesar de o prazo do afastamento imposto pelo STJ ter expirado, o desembargador continua inativo porque responde, fora do cargo, a um processo administrativo disciplinar que corre no Tribunal de Justiça de Minas Gerais.
O MPF denunciou 13 pessoas por corrupção passiva e ativa, mas são quatro os protagonistas da trama narrada na denúncia. Além do desembargador, o advogado Walquir Rocha Avelar Júnior, o comerciante Tancredo Aladim Rocha Tolentino e a também comerciante Jaqueline Jerônimo Silva.
De acordo com a denúncia (clique aqui para ler a íntegra), os quatro tinham papéis bem definidos no esquema. Jaqueline recrutava os presos interessados em comprar a liberdade. O advogado Walquir, que também é vereador da cidade de Oliveira (MG), passava a representá-los judicialmente e contatava o comerciante Tancredo, conhecido como Quêdo, que fazia a intermediação do negócio com seu amigo, o desembargador Hélcio Valentim.
Com o dinheiro em mãos, o juiz orientava o advogado para entrar com pedido de Habeas Corpus quando estivesse no plantão judicial, em finais de semana. Então, determinava a expedição de alvará de soltura dos presos. Nos três casos narrados na denúncia, assinada pelo subprocurador-geral da República Eitel Santiago, as liminares foram negociadas para favorecer presos por tráfico de drogas.
O MPF descreve duas negociações que resultaram na liberdade de três presos e outra que foi abortada porque os dois presos não tinham o valor de R$ 360 mil de propina pedido pelos participantes do esquema. Segundo a acusação, “a Polícia Federal somente conseguiu desvendar três casos, mas o quadrilheiro Quêdo relatou que a quadrilha atuou noutros casos”.
Carros vermelhos
O primeiro caso relatado pelo Ministério Público na denúncia é o da liminar concedida pelo desembargador Hélcio no dia 6 de fevereiro de 2011, um domingo, para os presos Braz Correa de Souza e Jesus Jerônimo Silva. Segundo a denúncia, a liminar custou R$ 240 mil, que foi dividido entre os acusados. O dinheiro foi pago pela mãe de Souza, Rosa Conceição Durante Souza, e pela filha de Jesus Silva, Jaqueline, que passou a integrar o esquema, ainda de acordo com o Ministério Público.
As liminares foram pagas com a transferência de dois carros, um Saveiro e um Strada, ambos vermelhos, avaliados em R$ 90 mil, conforme disse em depoimento à Polícia Federal o próprio advogado Walquir. A diferença de R$ 150 mil foi depositada por Rosa Conceição na conta de uma funcionária de Quêdo, entre os dias 1º e 4 de fevereiro. Ou seja, dois dias antes da concessão da liminar.
O Ministério Público narra que R$ 45 mil foram entregues pessoalmente pelo advogado a Quêdo. Do valor, R$ 40 mil em espécie foram entregues nas mãos do desembargador em um envelope de papel pardo, na Fazenda Getúlio, em uma cidade chamada Cláudio, no interior de Minas Gerais. A informação foi prestada pelo próprio Quêdo em depoimento à Polícia Federal.
Ainda ao depor para a PF, o comerciante afirma ser amigo do desembargador há mais de quatro anos e ter pedido vários favores a ele. “Ao obter sucesso, lhe dava certa quantia em dinheiro, apenas como forma de agradecimento”, disse no depoimento.
Nos dias que antecederam a concessão da liminar e um dia depois da libertação dos presos, o desembargador Hélcio e o comerciante Quêdo trocaram diversos telefonemas. “Toda essa comunicação entre os acusados tinha o objetivo de sincronizar a impetração do Habeas Corpus com a data do plantão do denunciado Hélcio Valentim”, descreve a denúncia.
"85 bilhetes"
O Ministério Público descreve um segundo caso semelhante ao primeiro. No dia 15 de maio de 2011, também um domingo em que o desembargador Hélcio estava de plantão, ele concedeu liminar determinando a soltura do preso Leandro Zarur Maia. O preso foi arregimentado, segundo a acusação, por Jaqueline, que já tinha obtido uma liminar em favor do pai mediante pagamento.
A denúncia narra que, desta vez, o preço cobrado pela decisão judicial foi de, pelo menos, R$ 85 mil, dos quais, novamente, R$ 40 mil foram entregues ao desembargador em mãos, em outro envelope pardo.
Com autorização judicial, a PF gravou conversas telefônicas e obteve mensagens de texto enviadas por celular (SMS) entre Walquir e Quêdo. Em uma das mensagens, enviada pelo advogado ao comerciante em 20 de abril — quase um mês antes da concessão da liminar — ele informa já estar com os “85 bilhetes”. No dia seguinte, o advogado ligou para Quêdo para perguntar se havia recebido a mensagem. O comerciante confirmou o recebimento e disse que já tinha mostrado para “o homem”, que seria o desembargador, que estava ao seu lado.
De fato, no dia 20 de abril o desembargador Hélcio viajou de Belo Horizonte para a cidade de Cláudio e se encontrou com o intermediário da venda das decisões na cachaçaria de propriedade de Quêdo. O encontro foi filmado pela Polícia Federal e faz parte de um dos anexos da denúncia. O dinheiro foi entregue ao desembargador em um sítio na cidade de Carmo da Mata, também interior de Minas Gerais.
Da mesma forma que ocorreu no primeiro caso, nos dias que antecederam a concessão da liminar os quatro acusados trocaram vários telefonemas, também listados na denúncia. O Ministério Público afirma que para garantir o acordo, o desembargador ligou para uma escrevente do Tribunal de Justiça de Minas Gerais na sexta-feira (13/5) e ordenou que os pedidos protocolados no dia 14 fossem distribuídos ao desembargador Judimar Biber e os que chegassem no dia 15, fossem distribuídos para ele.
A informação foi prestada pela escrevente em depoimento à Polícia Federal: “Que, na sexta-feira, antes do final de semana do dia 14 de maio, a depoente recebeu uma ligação telefônica do desembargador Hélcio, orientando a depoente de que no final de semana as ações protocoladas no sábado seriam dirigidas ao desembargador Judimar Biber e no domingo a ele próprio; Que, pelo que a depoente se recorda, o desembargador Hélcio teria dito que tinha um compromisso no sábado”.
O advogado Walquir afirmou à PF que, em uma de suas conversa com Quêdo, ele afirmou que havia tomado “uma sacolada do homem”. Segundo o advogado explicou, era uma cobrança para que eles se cientificassem que não havia corréus no processo de Leandro para evitar que outros presos, que não pagaram pela liminar, fossem beneficiados.
Viagem cancelada
No terceiro caso narrado pelo Ministério Público Federal a liberdade dos presos não se consumou porque eles não conseguiram R$ 360 mil pedidos pelo advogado Walquir. Consta da denúncia que os irmãos Thiago e Ricardo Bucalon, também presos por tráfico de drogas, “souberam que alguns ‘sucessos’ obtidos pelo advogado Walquir, e o contrataram para que comprasse a decisão concedendo-lhes a liberdade”.
Ainda segundo narra o MPF, o advogado procurou Quêdo, que consultou o desembargador Hélcio. Com a resposta afirmativa para dar curso à negociação, foi estipulado o valor de R$ 180 mil para cada um dos irmãos. Em depoimento à PF, Walquir informou que Quêdo pediu R$ 300 mil. E que ele próprio acrescentou R$ 60 mil, que seria a sua taxa pela participação no esquema.
A Polícia Federal constatou que, apesar de o negócio não ter dado certo, o desembargador Hélcio acessou o andamento processual do processo dos irmãos Bucalon pouco depois de a negociação cair por terra. Em outra mensagem de texto enviada de Walquir para Quêdo, ele informa: “Meu chefe, eu tive com aqueles 2 meninos de Ribeirão, cancela a viagem dos 2. Não vão ter dinheiro. Depois te explico”.
De acordo com o Ministério Público, também neste caso, apesar de a negociação não ter chegado ao final, estão consumados os crimes de corrupção passiva e ativa. “A doutrina e a jurisprudência advertem que a corrupção é crime formal, consumando-se com a mera oferta (a postura ativa) ou sua aceitação (a postura passiva)”, sustenta o MPF.
Jus Postulandi
A denúncia do Ministério Público Federal é resultado das investigações da chamada operação Jus Postulandi, deflagrada pela Polícia Federal em junho do ano passado. Na ocasião, Walquir e Quêdo foram presos e o desembargador conduzido até o STJ, onde foi ouvido pelo ministro Massami Uyeda, relator do processo. Depois disso, por unanimidade, a Corte Especial do STJ decidiu afastar o desembargador do cargo.
Além de pedir o recebimento da denúncia contra os 13 acusados, o MPF pede que o STJ prorrogue o período de afastamento do desembargador de suas funções, desta vez fixando um prazo de 360 dias. O subprocurador-geral da República, Eitel Santiago, também pede que o STJ determine a Quêdo, Jaqueline e Walquir o comparecimento periódico perante um juiz federal para justificarem suas atividades, a proibição de saírem de suas cidades sem prévia autorização e o recolhimento domiciliar noturno e nos dias de folga.
“As medidas justificam-se por serem alternativa menos gravosa que a prisão preventiva dos acusados, e por dificultarem que eles atuem com o propósito de embaraçar a apuração dos fatos no curso da ação penal, que será certamente instaurada”, sustenta o Ministério Público.
A reportagem da ConJur procurou ouvir os principais personagens da denúncia. De acordo com a assessoria de imprensa do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, a orientação é a de que o desembargador Hélcio não dá entrevistas sobre o caso. A assessoria também não soube informar outros contatos diretos do magistrado ou de sua defesa, com o argumento de que o processo está sob segredo de Justiça.
Os acusados Tancredo Aladim Rocha Tolentino e Jaqueline Jerônimo Silva também não foram encontrados para comentar a denúncia. Na casa da mãe do comerciante denunciado, não souberam informar seu número de telefone celular. Nenhum deles retornou o pedido de entrevistas até a publicação do texto. A reportagem falou com o advogado Walquir Rocha Avelar Júnior. Ele afirmou não conhecer o conteúdo da denúncia e respondeu que, depois de falar com seu advogado, se achar conveniente retornará a ligação.
Walquir é vereador do município de Oliveira, eleito pelo PTB. Em um blog que mantém na internet para, segundo ele, prestar contas de seu trabalho aos eleitores, o advogado e vereador afirma: “Entendo que a atividade legislativa deve ser pautada pela coerência na vida pública alicerçada na ética e nos princípios que devem reger a administração pública”. Seu último texto, publicado no dia 21 de janeiro, leva o título: “Cadeia para prefeitos corruptos!”.
Clique aqui para ler a denúncia.

Rodrigo Haidar é editor da revista Consultor Jurídico em Brasília.

Revista Consultor Jurídico, 9 de fevereiro de 2012