DAS OBRIGAÇÕES ‘PROPTER REM’

Pouco se fala na doutrina brasileira sobre as obrigações propter-rem, obrigações reais.
É uma obrigação decorrente da relação entre o devedor e a coisa.
É aquela em que o devedor, por ser titular de um direito sobre uma coisa fica sujeito a uma determinada prestação que, por conseguinte não derivou de manifestação de sua vontade.
O que o faz é a circunstância de ser titular do direito real.
- e só se libera da obrigação se renunciar a esse direito.
- Ver art. 1297 do CC.
- Observe-se que se abandonar, o imóvel, abrindo mão da titularidade do domínio, ilide a obrigação de concorrer naquelas despesas, obrigação que não o prende pessoalmente, mas apenas em virtude de sua condição de titular do domínio.
- Com relação ao imóvel hipotecado, aquele que o adquiriu, deve pagar o débito. Em rigor ele não contraiu a dívida. Mas a dívida é garantida pelo imóvel.
- Art. 1315. O condômino...
- A obrigação de reparar, não derivou da vontade do obrigado...
- Art. 1280 – dano infecto

Em todos esses exemplos encontram-se algumas constantes:
1) O devedor está atado ao vínculo obrigatório, não por sua vontade, mas em decorrência de sua peculiar situação frente um bem, do qual é proprietário ou possuidor.
2) O abandono da coisa, por parte do devedor o libera da dívida.
3) O sucessor a título particular assuma automaticamente as obrigações do sucedido ainda que não saiba de sua existência.

Portanto, a obrigação “propter-rem” é aquela que se caracteriza por três características básicas:
a) Ele prende o titular de um direito real, seja ele quem for em virtude de sua condição de proprietário ou possuidor;
b) O devedor se livra da obrigação pelo abandono do direito real;
c) A obrigação se transmite aos sucessores a título singular do devedor.

DEFINIÇÃO (Giovani Balbi) – a obrigação real é aquela em que o devedor é o titular de um direito real de gozo e que, extinto ou transmitido tal direito, se extingue ou se transmite contemporaneamente à qualidade do devedor.

NATUREZA JURÍDICA –
Verifica-se, portanto, que esta obrigação se encontra em terreno fronteiriço entre os direitos reais e os pessoais. Se for uma decorrência dos direitos reais, pois vincula sempre o seu titular, não obstante tem características de um direito de crédito, pois consiste em um liame que, em um momento determinado, prende duas pessoas, isto é, um sujeito ativo e um sujeito passivo, tendo por objeto o dar, o fazer ou o não fazer alguma coisa. Daí o nome de objeto Real, que contém uma contraditio in terminis.
Entretanto, pode-se dizer igualmente que não se trata de um direito real, porque seu objeto não é uma coisa, mas, antes, uma prestação do devedor. E não é, ademais, um direito pessoal, pois estes não se extinguem pelo abandono, não se transmite ao sucessor a título singular e, ademais, obedece à regra de que na cessão de débito, torna-se indispensável à anuência do credor (o que não se dá neste tipo de obrigação).
Silvio Rodrigues cita interessante estudo da essência da obrigação real, formulado por Hassan Aberkane, assim exposto:
O autor depois de notar que nela credor e devedor são titulares de um direito real, conclui que a utilidade dessa espécie de obrigação é resolver conflitos de interesses entre dois direitos rivais, procurando estabelecer um modus vivendi para ambos.
a) Mostra de início, que nas obrigações propter rem o credor e devedor são titulares de um direito real rival que, ou recai sobre a mesma coisa (como na hipótese do condomínio, do usufruto, ou da servidão), ou recal sobre duas coisas vizinhas (como no caso da demarcação, do direito de tapagem etc.). Os direitos reais, de que são titulares o credor e o devedor de uma obrigação propter rem, são direitos reais concorrentes.

b) A seguir estuda a natureza do direito real, insistindo em que, mesmo dentro da concepção clássica, ninguém nega que ele impõe a terceiros uma obrigação passiva universal, qual seja, a de não perturbar o exercício do direito real, por parte de seu titular. Tal obrigação consiste numa omissão por parte dos obrigados, que são todas as pessoas do universo, exceto o titular do direito. Trata-se assim, de uma obrigação negativa.

c) Mas há alguns terceiros que se encontra em posição especial em face titular do direito real. São os titulares do direito rival. Assim, por exemplo, o nu proprietário, em face do usufrutuário; o dono do prédio serviente, em face do dono do prédio dominante; o vizinho em face de seu confrontante, etc.

Em tais casos, dada à existência de uma oposição de interesses, a lei, para tornar não apenas harmônico, mas possível o exercício do direito real, cria uma obrigação positiva, a cargo daqueles terceiros que se encontra em referida posição especial.
Por exemplo: o condômino, como terceiro que é em face de seu consorte, deve respeitar-lhe o direito real, estando sujeito à regra geral de que não pode perturbar o exercício. Mas, como é também titular de um direito real concorrente, a lei lhe impõe (além da obrigação passiva universal de abster-se de perturbar) a obrigação positiva de cooperar para o desfrute do direito do consorte, através da participação nas despesas de conservação da coisa.
O vizinho, além de abster-se de perturbar o confinante (obrigação passiva universal), tem também o dever de facilitar o exercício de seu direito real, através de prestações positivas, tais como a de concorrer para as despesas de demarcação, de construção e feitura de muros divisórios etc.
Portanto, enquanto a todos os terceiros se impõe apenas a obrigação negativa e universal de não perturbar o uso e gozo do direito real, por parte de seu titular, aos senhores de direitos reais e concorrentes e rivais se impõe, também, algumas obrigações positivas. São as obrigações propter rem úteis para facilitar ou mesmo possibilitar o exercício do direito real. Elas representam um reforço na proteção do direito real contra o detentor de um direito rival.

Observações...
As obrigações oriundas do título constitutivo ou do regulamento do condomínio são propter rem, pois advém da circunstância do devedor ser comunheiro. Por isso, elas se transmitem ao sucessor particular que fica adstrito a obedecer aos deveres assumidos pelo antecessor, em qualquer daqueles documentos. Ademais, o devedor daquelas obrigações delas se liberta, ao perder a qualidade de titular do direito real, quer por aliená-lo, quer pó abandona-lo.
As obrigações do adquirente, de não construir em todo o terreno, de só construir prédios residências, de deixar recuo determinado etc., são propter rem, pois ambulant cum domino. Transmitem-se ao sucessor a título singular e são exigíveis, se houver o abandono da coisa.

Autores consultados: Silvio Rodrigues, Washington de barros, Caio Mário, Álvaro Villaça de Azevedo, Darcy Arruda Miranda, Clóvis Beviláqua, Carvalho Santos, M.J. Almeida Costa, Orlando Gomes.