SERVIDÃO PREDIAL

Significado de servidão.

Consultar os livros do Carlos R. Gonçalves, Silvio Rodrigues, Fábio Ulhoa e outros além das anotações abaixo.

"Servitus" = submissão, escravidão

Servidão predial = submissão de um imóvel a outro.

Trata-se de um limite ao domínio.

São voluntárias - nascem da vontade das partes.

Parecida com o Dir. de vizinhança, só que este direito é imposto pela lei.

Servidões prediais são as restrições às faculdades de uso e gozo que sofre a propriedade em benefício de alguém; é o direito real constituído em favor de um prédio (dominante), sobre outro prédio (serviente), pertencente a doni diverso (Lafayette); é um direito real de fruição ou gozo de coisa imóvel alheia, limitado e imediato, que impõe um encargo ao prédio serviente em proveito do dominante.

Exemplos de servidão: servidão de vista, de ventilação, de passagem (ou de trânsito), de passar aqueduto, de retirar água, de retirar areia, de retirar pedra, de pastagem, de passar esgoto etc.

Rafael de Menezes exemplifica:

Então, se A mora num apartamento perto da praia e quer garantir seu direito de vista ou ventilação sobre o mar, deve reunir o condomínio, procurar o proprietário do terreno da frente B e perguntar quanto ele quer para jamais construir ali um edifício. Pago o preço a B, A registra a servidão de vista no cartório de imóveis e curte a brisa para sempre (1378). Sem o registro em cartório a Servidão Predial não vale contra terceiros, e equivale a uma obrigação de não-fazer (= direito pessoal, relativo, vinculado a duas pessoas, que não se exerce contra todos). É óbvio que o edifício de A vai ter que pagar por essa servidão, mas vai valorizar os apartamentos. Já B vai receber uma quantia, mas vai restringir o uso do seu terreno da frente. Tratando-se de direito real, os futuros proprietários dos imóveis envolvidos vão para sempre se beneficiar ou se prejudicar, até que um novo acerto, um novo contrato, cancele a servidão, permitindo construções livres no terreno da frente (1387).

Conceito: SP é o direito real limitado, imobiliário, impessoal, acessório, indivisível, permanente, impresumível, que impõe a um imóvel um ônus (= uma restrição) em proveito de outro prédio, contíguo (= vizinho) ou não, de donos diferentes.

A mais conhecida é a servidão de passagem.

Para que seja possível a servidão os prédios devem ser vizinhos, embora não haja necessidade de que sejam contíguos;

É necessário que os prédios pertençam a donos diversos;

Nas servidões serve a coisa e não o seu dono;

A servidão não se presume (art.1231) ver também o 1208, 1ª parte;

A servidão deve ser útil ao prédio dominante;

É direito real e acessório, está munida de sequela e ação real e é oponível a terceiros. É acessório porque decorre do direito de propriedade e acompanha os imóveis mesmo que sejam alienados;

Tem duração indefinida;

É indivisível, porque não se desdobra em caso de divisão do prédio dominante ou do serviente (art.1386) (Obs. Indivisível é o direito à servidão, mas as vantagens de seu uso podem ser divididas (Ex. servidão de retirar água dividida por vários condôminos moradores do prédio dominante) art. 1.386;

A servidão é inalienável. Por decorrer de uma necessidade do prédio dominante, não se concebe sua transferência a outro prédio, pois isso extinguiria a servidão e constituiria outra;

É proveitosa, pois pressupõe vantagem/utilidade para o prédio dominante, então, por ex., deve ser extinta uma servidão de retirar pedra se a pedreira não tiver mais pedras (1378, 1388,II).

A SERVIDÃO PODE SER:

Contínua, descontrínua, aparente e não aparente, positiva e negativa

Uma servidão é continua quando é exercida ininterruptamente, independente de uma ação humana. Ex. de aqueduto, de ventilação/ vista, de passar esgoto;

Servidão descontínua é a que tem seu exercício condicionado a algum ato humano atual. Precisa ser exercida pelo proprietário do prédio dominante mediante a prática de determinado ato. Ex. Servidão de retirar água;

A servidão aparente é aquela que se manifesta por obras exteriores, são aquelas que são visíveis e permanentes, como a servidão de passagem e aqueduto, por exemplo. Ela se revela por alguma obra ou sinal externo.

Não aparente é a servidão que não se revela por obras exteriores. Nada a identifica (servidão de ventilação, de não construir mais alto);

Vejam que esta classificação combina entre si, de modo que as servidões contínuas podem ser aparentes (aqueduto) e não aparentes (ventilação), como também pode haver servidões descontínuas e aparentes (servidão de trânsito por uma ponte) e descontínuas e não aparentes (servidão de passagem a pé sem qualquer marca no caminho) (Rafael de Menezes).

Só as servidões contínuas e aparentes autorizam aquisição pela usucapião (1379)

As classificações são importantes porque existem regras diferentes para a constituição, execução e extinção, algumas se aplicam somente às servidões contínuas e aparentes.

As servidões ainda podem ser positivas, quando conferem ao dono do prédio dominante o poder de praticar algum ato no prédio serviente, e negativas quando é imposto o dever de se abster da pratica de determinado ato de utilização.

As servidões podem ser constituídas de diversos modos. Embora as servidões possam ser constituídas "causa mortis", como o testamento, no entanto, o modo mais freqüente de sua constituição é por ato "inter vivos", isto é através de contrato em regra oneroso. Por se tratar de ato de vontade é necessário que as partes sejam capazes, não apenas a capacidade genérica (maioridade), mas também as especificas para atos de disposição do prédio serviente. A servidão só pode ser estipulada pelo proprietário do prédio.

A servidão pode ser instituída judicialmente pelas sentenças que homologam a divisão, matéria regulamentada no Código de Processo Civil nos arts. 967 a 981.

Também é possível a usucapião de servidão, mas esta deve ser aparente. Os artigos. 1380 a 1382 do Código Civil garantem ao dono do prédio dominante os meios necessários para á “conservação e uso” das servidões. Para a realização de serviços e obras necessárias o dono do prédio dominante pode entrar no prédio serviente e depositar matériais de construção no mesmo. No entanto, se causar dano ao proprietário do prédio serviente por culpa, o proprietário do prédio gravame será responsabilizado civilmente.

Lembrem-se: Atravessar o terreno do vizinho para encurtar caminho não é servidão, é mera tolerância!

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