ELEMENTOS DA COMPRA VENDA

Coisa. (Objeto da CV)

Pode ser corpórea (livro) e incorpórea (marcas e patentes).

Coisa presente e futura (483)

Uma já existe e a outra virá a existir com o decorrer do tempo.

Venda Futura

Duas podem ser as hipóteses de se comprar coisa futura.

Como ela é um Contrato Comutativo se a coisa futura não vier a existir, o contrato fica sem objeto (comprador está liberado do pagamento). Ex. Compra de remédio que ainda depende de pesquisa...vacina)

Na segunda hipótese, estamos diante dos chamados contratos aleatórios; o comprador tem a obrigação de pagar o preço ainda que a coisa venha a não existir. Isso porque se trata de contrato em que o elemento sorte é essencial. Assim a compra de uma safra futura é aleatória, pois o preço deve ser pago ainda que uma praga destrua toda a plantação. O risco é inerente ao negócio e o comprador poderá lucrar muito (se a safra for excepcional), ou tudo perder (se não houver produção).

Diz  José Fernando Simão, p. 94. CONTRATOS, ed. Atlas): como regra, se a coisa futura não existir, reputa-se desfeita a compra e venda, em razão da comutatividade. Entretanto, se houver no contrato elementos que indiquem tratar-se de contrato aleatório, o contrato subsiste e o comprador deverá arcar com o preço da coisa.

Em teoria todas as coisas que não estejam fora do comércio podem ser objeto de compra e venda.

Ex. Um empreendimento imobiliário.

PREÇO.

1-O preço deve ser pago em dinheiro, se não será troca (481);

2-Se não existir preço, se for ínfimo ou irrisório, será doação;

3-Pode ser fixado pelas partes ou por um terceiro (eleito pelas partes);

Se o terceiro recusar podem as partes optar por outra solução (485);

4-Pode ser fixado de acordo com a taxa de mercado ou de bolsa de determinado dia (486);

5-Pode ser fixado de acordo com fórmulas ou parâmetros (Copel (Energia Elétrica), Sanepar (água)). Também chamado de fórmula paramétrica.

6-Se não houver preço fixado ou critérios para fixá-lo (excepcionalmente)...Em razão do princípio da conservação dos negócios jurídicos, o preço será o costumeiramente utilizado nas vendas habituais do vendedor, que terá o ônus de provar tal valor.

7-Caso não se chegue a um acordo ou se não existir tal preço (o vendedor não pratica habitualmente tal negócio), busca-se o valor médio de tal coisa (488 § único). Princípio da boa-fé e da função social do contrato.

 A lei não se opõe à vontade das partes em deixar o valor do preço em aberto para que este venha a ser fixado posteriormente em razão de critérios objetivos. A lei proíbe, entretanto, que a fixação do preço fique ao arbítrio de uma das partes (OAB/DF – 2000 II). Tal disposição torna nulo o contrato (489). Analogicamente, estaríamos diante de uma condição puramente potestativa que sujeita os efeitos do negócio ao arbítrio de uma das partes e que é proibida por lei (CC 122). (Contratos - José Fernando Simão, p.95. Atlas Ed.)

Notícias




19 julho 2012

Jogo de palavras

Uso do “não” é contraproducente em sustentação oral

Por João Ozorio de Melo

Não levem em conta a parte do caso sobre o elefante alaranjado. Essa história não se sustenta em fatos reais. Se um advogado ou promotor fizer esse pedido aos jurados, em sua sustentação final, a maior possibilidade é a de que o efeito será inverso. Há algo de estranho com o funcionamento do cérebro humano. Por algum motivo, ele tem dificuldades de processar a palavra "não" nos escaninhos do subconsciente. Na verdade, o cérebro tem a tendência de ignorar essa palavra e guardar apenas o restante de uma frase. Isso é incontrolável exatamente porque se processa em um nível subconsciente, diz o advogado e professor de Direito Elliott Wilcox, editor do site TrialTheather.

Mas é compreensível, explica, porque o cérebro só "pensa em imagens". Quando uma pessoa ouve "laranja", o cérebro não registra a palavra "l-a-r-a-n-j-a". Em vez disso, registra a cor, a fruta ou um suco. O cérebro não consegue processar, portanto, algo como "não-laranja". Assim, será provavelmente contraproducente pedir aos jurados que não façam alguma coisa — como, por exemplo, não levar em conta a parte do caso sobre o elefante alaranjado. A não ser que, na verdade, o advogado queira que os jurados mantenham em suas mentes a imagem do elefante alaranjado.

Em vez disso, é melhor formular pedidos de uma forma positiva. Isso vale para o Tribunal do Júri, para o dia a dia no escritório e para a vida pessoal. A razão é a de que o cérebro tende a se focar na imagem mais forte. Por isso, as palavras devem ser usadas para criar imagens verbais, nas quais os jurados vão se focar.

A história do elefante alaranjado foi apenas um exemplo didático, diz o professor. Mas, veja esses exemplos do cotidiano no escritório, em que o chefe entrega uma missão ao advogado. Exemplo 1: "Você vai se encontrar com o nosso maior cliente. Não vai estragar tudo". Exemplo 2: "Você vai se encontrar com o nosso maior cliente. Use toda sua competência". No primeiro exemplo, é registrado no subconsciente (não no consciente) do advogado: "estragar tudo". No segundo, "sua competência". O que acontece no subconsciente de um jogador de futebol, se o técnico lhe disser: "O campeonato está em suas mãos. Não perca esse penalty". Em vez disso, ele poderia dizer: "Vai lá. Você é o nosso melhor batedor de penalties".

Profissionais do Direito são, de uma maneira geral, os mestres das palavras. Basta algum treinamento, preparação e vontade para que as frases sejam cunhadas de uma maneira favorável — isto é, de maneira positiva e não negativa. A boa técnica consiste em criar as imagens certas, preferivelmente fortes, para ocupar as mentes dos jurados. "Apesar disso, advogados, promotores e juízes são famosos por usar linguagem negativa", diz Wilcox. Já se ouviu de advogados: "O fato de meu cliente não testemunhar não significa que ele é culpado e está com receio de se complicar". Já se ouviu de juízes: "Objeção mantida. Os jurados devem desconsiderar essa declaração. Não prestem atenção nessa prova". Já se sabe o que vai acontecer no subconsciente dos jurados, diz o professor.

Traduza para o idioma dos jurados

Falar o idioma dos jurados é uma regra básica, da qual os profissionais podem se descuidar no Tribunal do Júri, às vezes. A tentação (ou o costume) de se expressar em "legalês" é grande. E o hábito de médicos, engenheiros e especialistas em qualquer disciplina se expressar em "tecnicês" é incontrolável. Houve um caso, conta Wilcox, em que a altura de um cavalo foi expressa em palmos (16 palmos) e ficou por isso mesmo, quando era importante se saber que era de aproximadamente 1,3 metro.

O advogado e o promotor devem se certificar de que os jurados estão entendendo o que se está falando, testemunhando ou tentando se provar. Pelo menos quando isso lhes interessa. É um procedimento lógico pedir a uma testemunha técnica que traduza para linguagem popular ou explique o que está falando. Afinal, nenhum jurado vai se levantar e declarar: "Meritíssimo juiz, doutor advogado, doutor promotor, eu não estou entendendo patavina". Em vez disso, ele vai pretender que entendeu. Essa regra é tão básica, que não vale a pena escrever sobre ela, a não ser pela oportunidade de recomendar aos novos advogados e promotores que devem sempre se perguntar, no Tribunal do Júri: "Será que os jurados entenderam isso?" — caso lhe interesse.


João Ozorio de Melo é correspondente da revista Consultor Jurídico nos Estados Unidos.


Revista Consultor Jurídico, 19 de julho de 2012

LOCAÇÃO

Prof. Geraldo Doni Júnior.

 

LOCAÇÃO: é contrato em que uma das partes se obriga a ceder à outra o uso e  gozo de coisa infungível mediante remuneração. É contrato bilateral, consensual, oneroso, comutativo, impessoal e de execução sucessiva.

Não é contrato real, porque não se exige a entrega da coisa  para aperfeiçoar o contrato.

Oneroso porque, se for gratuito é comodato( empréstimo de coisa não fungível).

Impessoal porque não leva em conta a pessoa do contratante, sendo admitida em tesa a cessão.

É contrato de duração porque, porque se prolonga no tempo.

Quem cede é locador.

Quem recebe é inquilino.

A remuneração = aluguel.

Fala-se locação apenas para indicar o uso.

Arrendamento = usar e explorar ( distinção não pacífica).

Natureza – Opinião quase unânime – é contrato de natureza pessoal e não real, mesmo havendo cláusula de vigência em caso de alienação. (A LOCAÇÃO NÃO ATRIBUI AO LOCATÁRIO DIREITO REAL SOBRE COISA ALHEIA, EMBORA LHE GARANTA A POSSE DA MESMA E, CONSEQUENTEMENTE A PROTEÇÃO POSSESSÓRIA).

 Objeto – Coisas móveis e imóveis; infungíveis e não consumíveis.

Não podem ser locadas:

a) coisas fungíveis, pois neste caso o contrato se transforma em mútuo oneroso.

b) Bens Públicos de uso comum.

Admite-se a locação de certos bens incorpóreos, como o fundo de comércio e patente de invenção.

É válida a locação de coisa alheia.

O art. 1196 só vale para aluguel de coisas móveis.

QUAIS SÃO AS OBRIGAÇÕES DO LOCADOR E LOCATÁRIO –

Locador – art. 1189; 1193.    Locatário – art. 1.192.

Como Estudar Melhor

Algumas pessoas têm um certo bloqueio quando o assunto é estudar. Por certas dificuldades, como falta de concentração, preguiça, falta de interesse, o horário, o ambiente, entre outros fatores que fazem com que essa tarefa acabe se tornando difícil. Nesse artigo, estão algumas dicas para você melhorar seus hábitos na hora de estudar e não fazer dessa atividade um martírio. Est...udando melhor seus resultados serão sempre positivos.

1. Defina um horário de estudo. Separe uma parte do seu dia para estudar. Não existe um horário melhor ou pior, isso vai variar de pessoa para pessoa. Alguns raciocinam melhor durante a noite, depois de tirar um cochilo, outros durante a tarde, enfim, cada um tem um horário melhor, que é quando a cabeça está mais fresca e melhor para se concentrar. Você é quem irá determinar qual o melhor horário para estudar. O ideal é fazer isso todos os dias, não deixe tudo para estudar um dia antes da prova, pois assim, não irá ajudar em nada. reserve no mínimo 1 hora para estudar a matéria dada no dia. Isso tornará a rotina de estudos menos cansativa.

2. Procure um bom ambiente. É essencial que seja um local calmo, claro e bem ventilado, e de preferência que seja do seu agrado. Não deve haver nenhum elemento que possa desviar a sua atenção, como rádio, televisão, telefone ou computador. Jamais estude deitado, na hora de estudar, você deve estar sentado e com a postura correta, para não perder a concentração.

3. Organize seu material. Os itens que você usará para estudar devem estar ao seu alcance. Cuide para que nenhum material seja esquecido em outro lugar, pois isso evitará que você tenha que interromper o estudo para ir buscar o que falta.

4. Alimente-se bem. É importante que, na hora de estudar, você esteja bem alimentado, a fome prejudica os estudos, o raciocínio, e o entendimento do conteúdo, mas não fique comendo ao mesmo tempo que estiver estudando, faça as refeições antes e depois dos estudos. Quando fizer refeições muito pesadas, dê um tempo de uma hora fazer a digestão, e evitará que aquele sono incontrolável o atinja bem na hora de estudar.

5. Concentre-se. Tente se concentrar o máximo possível, o fato de não gostar de alguma matéria, pode ser transformado em motivação para dar um “gás” e eliminar logo essa etapa. Mas a concentração tem um limite, e quando este é ultrapassado, acabamos perdendo totalmente a concentração nos estudos, e neste caso é melhor parar, relaxar, para depois retomar.

6. Durma bem. Tenho um sono regrado, em dia. Durma, no mínimo, 8 horas por dia.

7. Faça exercícios. Pratique atividades físicas, e mantenha uma boa alimentação, pois um corpo saudável reflete em uma mente saudável.

"Compartilhei do site www.comofazer.com.br"

SERVIDÃO PREDIAL

Significado de servidão.

Consultar os livros do Carlos R. Gonçalves, Silvio Rodrigues, Fábio Ulhoa e outros além das anotações abaixo.

"Servitus" = submissão, escravidão

Servidão predial = submissão de um imóvel a outro.

Trata-se de um limite ao domínio.

São voluntárias - nascem da vontade das partes.

Parecida com o Dir. de vizinhança, só que este direito é imposto pela lei.

Servidões prediais são as restrições às faculdades de uso e gozo que sofre a propriedade em benefício de alguém; é o direito real constituído em favor de um prédio (dominante), sobre outro prédio (serviente), pertencente a doni diverso (Lafayette); é um direito real de fruição ou gozo de coisa imóvel alheia, limitado e imediato, que impõe um encargo ao prédio serviente em proveito do dominante.

Exemplos de servidão: servidão de vista, de ventilação, de passagem (ou de trânsito), de passar aqueduto, de retirar água, de retirar areia, de retirar pedra, de pastagem, de passar esgoto etc.

Rafael de Menezes exemplifica:

Então, se A mora num apartamento perto da praia e quer garantir seu direito de vista ou ventilação sobre o mar, deve reunir o condomínio, procurar o proprietário do terreno da frente B e perguntar quanto ele quer para jamais construir ali um edifício. Pago o preço a B, A registra a servidão de vista no cartório de imóveis e curte a brisa para sempre (1378). Sem o registro em cartório a Servidão Predial não vale contra terceiros, e equivale a uma obrigação de não-fazer (= direito pessoal, relativo, vinculado a duas pessoas, que não se exerce contra todos). É óbvio que o edifício de A vai ter que pagar por essa servidão, mas vai valorizar os apartamentos. Já B vai receber uma quantia, mas vai restringir o uso do seu terreno da frente. Tratando-se de direito real, os futuros proprietários dos imóveis envolvidos vão para sempre se beneficiar ou se prejudicar, até que um novo acerto, um novo contrato, cancele a servidão, permitindo construções livres no terreno da frente (1387).

Conceito: SP é o direito real limitado, imobiliário, impessoal, acessório, indivisível, permanente, impresumível, que impõe a um imóvel um ônus (= uma restrição) em proveito de outro prédio, contíguo (= vizinho) ou não, de donos diferentes.

A mais conhecida é a servidão de passagem.

Para que seja possível a servidão os prédios devem ser vizinhos, embora não haja necessidade de que sejam contíguos;

É necessário que os prédios pertençam a donos diversos;

Nas servidões serve a coisa e não o seu dono;

A servidão não se presume (art.1231) ver também o 1208, 1ª parte;

A servidão deve ser útil ao prédio dominante;

É direito real e acessório, está munida de sequela e ação real e é oponível a terceiros. É acessório porque decorre do direito de propriedade e acompanha os imóveis mesmo que sejam alienados;

Tem duração indefinida;

É indivisível, porque não se desdobra em caso de divisão do prédio dominante ou do serviente (art.1386) (Obs. Indivisível é o direito à servidão, mas as vantagens de seu uso podem ser divididas (Ex. servidão de retirar água dividida por vários condôminos moradores do prédio dominante) art. 1.386;

A servidão é inalienável. Por decorrer de uma necessidade do prédio dominante, não se concebe sua transferência a outro prédio, pois isso extinguiria a servidão e constituiria outra;

É proveitosa, pois pressupõe vantagem/utilidade para o prédio dominante, então, por ex., deve ser extinta uma servidão de retirar pedra se a pedreira não tiver mais pedras (1378, 1388,II).

A SERVIDÃO PODE SER:

Contínua, descontrínua, aparente e não aparente, positiva e negativa

Uma servidão é continua quando é exercida ininterruptamente, independente de uma ação humana. Ex. de aqueduto, de ventilação/ vista, de passar esgoto;

Servidão descontínua é a que tem seu exercício condicionado a algum ato humano atual. Precisa ser exercida pelo proprietário do prédio dominante mediante a prática de determinado ato. Ex. Servidão de retirar água;

A servidão aparente é aquela que se manifesta por obras exteriores, são aquelas que são visíveis e permanentes, como a servidão de passagem e aqueduto, por exemplo. Ela se revela por alguma obra ou sinal externo.

Não aparente é a servidão que não se revela por obras exteriores. Nada a identifica (servidão de ventilação, de não construir mais alto);

Vejam que esta classificação combina entre si, de modo que as servidões contínuas podem ser aparentes (aqueduto) e não aparentes (ventilação), como também pode haver servidões descontínuas e aparentes (servidão de trânsito por uma ponte) e descontínuas e não aparentes (servidão de passagem a pé sem qualquer marca no caminho) (Rafael de Menezes).

Só as servidões contínuas e aparentes autorizam aquisição pela usucapião (1379)

As classificações são importantes porque existem regras diferentes para a constituição, execução e extinção, algumas se aplicam somente às servidões contínuas e aparentes.

As servidões ainda podem ser positivas, quando conferem ao dono do prédio dominante o poder de praticar algum ato no prédio serviente, e negativas quando é imposto o dever de se abster da pratica de determinado ato de utilização.

As servidões podem ser constituídas de diversos modos. Embora as servidões possam ser constituídas "causa mortis", como o testamento, no entanto, o modo mais freqüente de sua constituição é por ato "inter vivos", isto é através de contrato em regra oneroso. Por se tratar de ato de vontade é necessário que as partes sejam capazes, não apenas a capacidade genérica (maioridade), mas também as especificas para atos de disposição do prédio serviente. A servidão só pode ser estipulada pelo proprietário do prédio.

A servidão pode ser instituída judicialmente pelas sentenças que homologam a divisão, matéria regulamentada no Código de Processo Civil nos arts. 967 a 981.

Também é possível a usucapião de servidão, mas esta deve ser aparente. Os artigos. 1380 a 1382 do Código Civil garantem ao dono do prédio dominante os meios necessários para á “conservação e uso” das servidões. Para a realização de serviços e obras necessárias o dono do prédio dominante pode entrar no prédio serviente e depositar matériais de construção no mesmo. No entanto, se causar dano ao proprietário do prédio serviente por culpa, o proprietário do prédio gravame será responsabilizado civilmente.

Lembrem-se: Atravessar o terreno do vizinho para encurtar caminho não é servidão, é mera tolerância!

EXTINÇÃO - Próxima aula

DO EMPRÉSTIMO - COMODATO Arts. 579 a 585


Prof. Geraldo Doni Júnior

Texto base de

José Fernando Simão (Direito Civil – Contratos. 2ª Ed. Atlas. S.P. 2006).

Jones Figueiredo Alves – Código Civil Brasileiro Comentado. Ed. Saraiva. 2003.SP.



O que é ? É o empréstimo gratuito de um bem infungível pelo qual o comodante (dono da coisa) transfere sua posse ao comodatário por determinado período de tempo (CC, art. 579) (OAB/MG – mar./00). Trata-se de uma das modalidades de empréstimo ao lado do mútuo.



São contratos reais, isto é aperfeiçoam-se pela entrega do objeto ou da coisa mutuada.



DIFERENÇAS ENTRE COMODATO E MÚTUO.



O COMODATO é empréstimo de uso, segundo Darcy A. Miranda, abrangendo coisas móveis e imóveis, e

o mútuo é empréstimo de consumo, que exige a transferência da propriedade ao mutuário, que fica com a faculdade de consumi-la.



O mutuante deve ser dono da coisa para poder transferir o domínio.



O mútuo pode ser gratuito e oneroso.



O comodato é sempre gratuito.



Resumindo: Enquanto no comodato, é própria a coisa emprestada que deve ser devolvida; no mútuo efetua-se a devolução em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade (art. 586 do CC).



COMODATO: (commodum datum, dado para cômodo e proveito), empréstimo de uso,

é contrato unilateral, gratuito, real, típico e não solene)..



É contrato gratuito. Tem por objeto a entrega de coisa infungível. Nele está contida a obrigação de restituir. Não requer forma solene. É contrato real pois aperfeiçoa-se pela entrega do objeto. É de regra intuitu personae. É Unilateral: gera obrigações apenas para o comodatário (alguns doutrinadores o classificam como bilateral imperfeito em razão de o comodante não poder exigir a devolução da coisa antes de findo o prazo estabelecido em contrato).



OBRIGAÇÕES DO COMODATÁRIO



Conservar a coisa como se sua fosse, não a utilizando de maneira danosa ou que a destrua (art. 582). O CC adota a aferição da culpa in concreto e não in abstrato (standart jurídico do bonus pater familias), ao utilizar a expressão como se sua própria fosse.



A obrigação atende o princípio que rege o próprio contrato, o da restitutio in integrum, dado que obriga o favorecido a devolver a coisa no mesmo estado em que a recebeu (dever de guarda e conservação). Responsabilidade pelos riscos da coisa (art. 583).

Por outro lado, é proibido ao comodatário recobrar do comodante as despesas com o uso e gozo da coisa emprestada (art. 584), nestas compreendendo-se as usuais e ordinárias da conservação (IPTU, luz, água, reparos no imóvel).

Obriga-se também o comodatário a fazer uso da coisa emprestada, de acordo com o contrato ou com a natureza dela, sob pena de responder por perdas e danos e provocar destarte, a rescisão do contrato.

DESVIO DE USO: o desvio de uso configura séria infringência contratual, sujeitando-se o comodatário ao ressarcimento dos prejuízos dele advindos. Ex. Carro de passeio emprestado não deve ser usado para transporte de animais e casa de família dada em comodato não deve ser utilizada para a realização de eventos para centenas de pessoas.



Obrigação de restituir a coisa é inerente à própria relação jurídica. No comodato a termo, a recusa em devolver a coisa emprestada importa em esbulho...(STJ, 3ª T., REsp 11.631-PR, rel. Min. Dias Trindade, DJ de 16-9-1991) (Mora “ex re”).

Nesse caso, a posse do comodatário passa a ser injusta, podendo o comodante valer-se das medidas possessórias cabíveis (reintegração de posse em caso de bem imóvel) ou a busca e apreensão (bem móvel). Trata-se de posse precária, pois é baseada na confiança e não gerará direito a usucapião.



OU



Com a mora do comodatário surge o dever de pagamento de aluguel e, portanto, o comodato perde a sua gratuidade (CC 582).



Enunciado: III Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal:



“A regra do parágrafo único do art. 575 do CC, que autoriza a limitação pelo juiz do aluguel-pena arbitrado pelo locador, aplica-se também ao aluguel arbitrado pelo comodante, autorizado pelo art. 582, 2ª parte. do CC”.



Por outra via, caso o objeto dado em comodato corra risco de perda ou deterioração, o comodatário tem a obrigação de salvá-lo antes de seus próprios objetos (CC, art. 583), (ainda que em razão de caso fortuito ou força maior).



Se o contrato de comodato não contiver prazo para devolução da coisa, presume-se que este será o necessário para o uso concedido, não podendo o comodante suspender o uso e o gozo da coisa emprestada (581). É presunção em favor do comodatário, pois no tipo contratual em questão, o prazo existe em favor do comodatário, já que é a parte que se beneficia do contrato.

Ex. Quem empresta a casa de praia sem prazo para a devolução só poderá exigi-la do comodatário findo o verão. É uma exceção à regra segundo a qual o cumprimento das obrigações sem termo certo pode ser exigido imediatamente pelo credor (134).



O art. 581 do CC admite que, em se tratando de necessidade urgente e imprevista reconhecida pelo juiz, pode o comodante exigir a devolução da coisa. É o caso do empréstimo de um trator quando o comodante possui dois e um deles estraga.



SOLIDARIEDADE.

Na hipótese de haver mais de um comodatário, há solidariedade legal entre eles (585). Solidariedade não se presume, resulta da lei ou da vontade das partes (CC, art. 265).



Art. 580 – FALTA DE LEGITIMIDADE PARA DAR BENS EM COMODATO.



Não é falta de capacidade, mas falta de legitimidade, que é proibição legal que determinadas pessoas sofrem para a prática de determinados atos da vida civil.



TUTOR: Com relação aos bens do pupilo;

CURADOR: Com relação aos bens do curatelado;

ADMINISTRADORES: (síndico da massa falida, inventariante do espólio)



Os bens só podem ser cedidos em comodato com autorização especial concedida pelo juiz, sempre se verificando o interesse do terceiro em questão. Em se tratando de menor ou interdito, a participação do Ministério Público no processo será imprescindível.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO OU POR UNIDADES INDEPENDENTES

         1 – Introdução:

         Este é o condomínio em edifícios de apartamentos, conjuntos comerciais, loteamentos fechados de casas e clubes de campo.

Segundo César Fiúza, EDILÍCIO é termo inadequado, pois é adjetivo que diz respeito a edificação; do latim aedes , que significa templo, casa. Da palavra aedes deriva a palavra aedil, nome dado ao magistrado romano responsável pelos templos, pelo policiamento da cidade etc. Em português, aedil originou o termo edil, sinônimo de vereador. De todo modo, como se viu, pode haver condomínio por unidades independentes também em loteamentos fechados de casas, ou mesmo terrenos vagos, caso em que seria impróprio se falar em condomínio edilício. Também pode ocorrer a hipótese de duas ou mais pessoas serem condôminas de uma única casa. Aqui não haveria condomínio por unidades independentes, embora seu objeto seja uma edificação (aedes). Por tudo isso, é extremamente inadequado o termo condomínio edilício(Dir. Civil, p. 825).

O que caracteriza essa espécie de condomínio não é o fato de ter como objeto alguma edificação, mas de conter unidades autônomas e partes comuns.

Segundo Rafael de Menezes, o aumento da população urbana, o alto preço do solo nas cidades e a moderna tecnologia de engenharia fizeram crescer a importância do condomínio em edifício, e o direito não poderia deixar de regulá-lo.

Não só nas metrópoles, mas nas cidades de médio porte (ex: Arapongas) já se vêem vários edifícios.

 O velho CC não previa, pois não existiam edifícios cem anos trás. A recente lei 10.931/04 já mudou alguns artigos do CC sobre condomínio.

         No condomínio edilício existe duplicidade de direitos reais:

a) propriedade plena e exclusiva dos apartamentos, lojas, casas e garagens;

b) condomínio das áreas comuns, disciplinada pela vontade coletiva prevista em convenção e regimento interno, como portaria, escada, circulação, playground, piscina, salão de festas, etc, com uma fração ideal para cada condômino (1331, §§ 1º e 2º).  

2 - Personalidade: (Nat. Jurídica) o condomínio edilício não é uma pessoa jurídica e nem é pessoa física, sua personalidade é anômala, e o novo CC manteve essa dúvida, apesar do condomínio celebrar muitos contratos na vida moderna. No fundo, o condomínio está mais perto de ser uma pessoa jurídica do que uma pessoa física, sendo representado pelo síndico (1347, 1348).  Ao síndico cabe também administrar o condomínio e prestar contas à assembléia geral.

3 - Instituição: surge o condomínio pela vontade das partes (1332), sendo muito comuns os condomínios por incorporação (trata-se de um contrato de dir. comercial que prevê a construção de um edifício para a venda dos apartamentos; é o que fazem as construtoras em toda a cidade; ver lei 4.591/64, a partir do art. 28).

4 - Regulamentação: além da lei, a vontade coletiva que predomina nos condomínios edilícios está sujeita a um ato de instituição, uma convenção e a um regimento interno.

A instituição é o ato inicial pelo qual se constitui o condomínio por assim dizer. Segundo o art. 1332 do CC, será inter vivos ou causa mortis (por testamento). Em ambos os casos com registro obrigatório no Cartório de Imóveis.

A convenção é mais ampla, dispõe sobre questões fixas de formação e funcionamento do condomínio (1334), e para ser mudada se exige aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos (1351). Já o regimento interno deve ser feito separado e dispõe sobre questões menores, dinâmicas (ex: funções do zelador, proibir cachorro, uso da piscina, carrinho de feira só pelo elevador de serviço, etc) e pode ser alterado por maioria simples presente na assembléia convocada para este fim (a aludida lei 10.931 alterou o quorum do art. 1351 para o regimento interno).

5 – Direitos e deveres dos condôminos: os direitos estão no 1335 e os deveres são obedecer à convenção e ao regimento interno, além do 1336.

Dívidas antigas de condomínio são de responsabilidade do atual dono, é obrigação real do 1345, que vincula a coisa, e não a pessoa do devedor.

Fazer seguro é obrigatório (1346).

O descumprimento dos deveres implica em sanções variadas previstas na lei e na convenção.

O § 1º do 1336 permite uma multa de 2% para a contribuição condominial paga em atraso. Em compensação, uma sanção grave para o condômino que descumpre suas obrigações ou tem comportamento anti-social está no 1337 e pú, mas deve-se assegurar sempre ampla defesa.

6 – Obras no condomínio: 1341; as benfeitorias úteis sempre exigem prévia autorização. Vejam os efeitos da posse e indenização de benfeitorias.

7 – Assembléia Geral: é o Poder Legislativo do condomínio, enquanto o síndico representa o Poder Executivo. A AG é a última instância do condomínio, depois dela só o Poder Judiciário.

Todos os condôminos têm que ser convocados para as assembléias (1354). Existem assembléias ordinárias (todo ano, 1350), e extraordinárias (sempre que houver necessidade, 1355), que decidem por maioria, conforme as frações ideais (1352 e pú).

8 – Extinção do condomínio:

1) por perecimento do bem (1357)

2) por desapropriação do edifício (1358)

3) por venda de todas as unidades a uma só pessoa, caso todas as pessoas queiram vender; aqui é o contrário do condomínio geral, pois para vender é necessário o consentimento de todos, enquanto no condomínio geral basta um querer vender para se impor aos demais (1320).

O condomínio de casas existe no direito e está sob o pálio dos arts. 8º e 9º, § 4º da Lei de Condomínios e Incorporações (4591/64) derrogada a exceção desses artigos pelo CC/2002. Aplica-se a esse tipo de condomínio as normas referentes aos demais condomínios por unidades independentes.

Não haverá condomínio se duas, se duas ou mais pessoas fecharem ruas públicas, interditando o acesso de estranhos, e criando uma ilha urbana, com vistas à segurança. A legalidade deste ato é questionável, e a situação está longe de se configurar condomínio por unidades independentes.