Jurisprudência
Acórdão: Apelação Cível n. 2005.000514-6, da Capital. Relator: Des. Marcus Tulio Sartorato. Data da decisão: 20.03.2007. Publicação: DJSC Eletrônico n. 181, edição de 11.04.2007, p. 88. EMENTA: PROCESSUAL CIVIL - EXECUÇÃO DE ALUGUERES - CONTRATO DE LOCAÇÃO ENTABULADO POR PRAZO DETERMINADO - EXCEÇÃO DE EXECUTIVIDADE ACOLHIDA PELA MAGISTRADA SINGULAR PARA DECLARAR A EXTINÇÃO DA EXECUCIONAL POR ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DOS FIADORES - POSSIBILIDADE NA HIPÓTESE - PACTO LOCATÍCIO QUE EXPRESSAMENTE CONDICIONA A RENOVAÇÃO DA AVENÇA À OCORRÊNCIA DE NOVAÇÃO, MEDIANTE INSTRUMENTO AUTÔNOMO E DESVINCULADO DO CONTRATO ORIGINÁRIO SUBSCRITO PELOS FIADORES - AUSÊNCIA, ADEMAIS, DE PREVISÃO CONTRATUAL DE EXTENSÃO DA GARANTIA ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES - INTELIGÊNCIA DO ART. 366 DO NOVO CÓDIGO CIVIL E DA SÚMULA 214 DO STJ - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO 1. "Importa exoneração do fiador a novação feita sem seu consenso com o devedor principal". (art. 366 do Código Civil de 2002). 2. Em casos de novação do contrato de locação prevalece o verbete da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça, in verbis: "O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu". Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 2005.000514-6, da Comarca da Capital (2ª Vara Cível), em que é apelante Paula Maria Posenato e apelados Flávio Fredolino Turnes e outro: ACORDAM, em Terceira Câmara de Direito Civil, por votação unânime, negar provimento ao recurso. Custas na forma da lei. I -RELATÓRIO: Paula Maria Posenato ajuizou ação de execução de título executivo extrajudicial (contrato de locação) em face de Flávia Fredolino Turnes e Inez Salete Ventura Turnes. Devidamente citadas, as rés ofereceram resposta sob a forma de exceção de executividade (fls. 56/62), argüindo sua ilegitimidade passiva ad causam. Sentenciando o feito (fls. 81/85), a MM. Juíza singular julgou extinta a execução, sob o argumento de que as fiadoras não são partes legítimas para compor o pólo passivo da lide, eis que não anuíram à prorrogação por prazo indeterminado do contrato de locação. Dessa decisão recorreu a autora (fls. 90/97), sustentando, em suma, que a responsabilidade dos fiadores deve persistir até a efetiva desocupação do imóvel e entrega das chaves. Por este motivo, pugna pela reforma da decisão. Ausentes as contra-razões (certidão de fl. 102). II -VOTO: O art. 39 da Lei n.º 8.245/91 (Lei do Inquilinato) estabelece que: "salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel". Sobre a persistência da garantia até a devolução do imóvel, lecionam Sílvio de Salvo Venosa e Maria Helena Diniz, respectivamente: "A nova Lei estampa regra que vinha sendo seguida na jurisprudência, mormente em relação ao fiador. Este vinha sendo responsável pela garantia até a efetiva entrega das chaves. O contrário só poderia resultar de disposição restritiva expressa no contrato. Assim, não é a sentença que faz extinguir as garantias, mas a efetiva devolução do imóvel". (Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei n.º 8.245/91. Atlas, 2003, p. 186) "O locador poderá usar da garantia, pela qual optou, até o instante da efetiva devolução do imóvel locado, para obter a realização das obrigações do inquilino, a não ser que haja cláusula inserida no contrato de locação dispondo o contrário...'A exclusão do suplemento legal só pode ocorrer quando expresso pelas partes. Portanto, não havendo cláusula que estabeleça expressamente no instrumento do contrato que os fiadores têm responsabilidade solidária até o termo final da locação, continuam garantes dos locatários até a efetiva devolução do bem, conforme preceitua o art. 39 da Lei n.º 8.245/91' (2º TACSP, 6ª. Câm., Ap. c/ Ver. 475.357, Rel. Juiz Carlos Stroppa, j. 16-4-1997)'. Isto é assim porque as garantias locatícias são obrigações acessórias, que acompanham a principal, vencendo-se com ela, desde que se vença o prazo marcado para pagamento do débito garantido, vigendo, então, até que haja devolução do imóvel alugado pelo locatário, hipótese em que se terá o vencimento normal da caução real, fiança, ou seguro de fiança locatícia, a não ser que haja disposição contratual em contrário, operando-se o vencimento antecipado das garantias antes da restituição do prédio locado" (Lei de locações de imóveis urbanos comentada: Lei n.º 8.245/91, Saraiva, 2003, 7ª ed., p. 170). No caso em apreço, as partes entabularam contrato de locação por prazo determinado (fls. 12/15), no qual restou convencionado a impossibilidade da renovação do pacto locatício, a não ser em virtude de novação contratual. Dispôs a cláusula segunda do referido pacto, verbis: "O prazo de locação deste contrato é de um período de 12 (doze) meses, com início dia 01/11/97, e seu término para o dia 31/10/98. Sendo que findo o prazo de locação, compromete-se o Locatário, restituir o imóvel ora locado, nas mesmas condições em que o recebeu. A permanência do Locatário no imóvel após o término do presente contrato somente será possível por meio de outro contrato inteiramente novo e totalmente desvinculado deste. Quando do interesse do Locatário na permanência do imóvel deverá o mesmo, oficializar por escrito 90 (noventa) dias antes do término para que sejam estudadas as novas bases do contrato e sua efetiva elaboração, sendo que os novos valores ficarão na base da livre negociação podendo o novo contrato ser por um período igual a este ou outro período a ser acordado pelas partes" (promovi o destaque). Destarte, a circunstância de o contrato vedar expressamente a sua continuidade por prazo indeterminado, consignando inclusive a necessidade de instrumento autônomo para eventual renovação da locação demonstra, de per si, a insubsistência da responsabilidade dos fiadores após o termo final, qual seja, 31.10.98. Assim, fazendo-se uma interpretação consentânea entre as informações narradas na peça inicial e o contrato de locação entabulado, percebe-se, sem maiores dificuldades, que as novações sucessivas ocorridas após 31.10.98 foram entabuladas apenas entre a locadora e os locatários, sem qualquer participação ou anuência dos fiadores. E nem se diga que estes tinham ciência da possibilidade da locação passar a viger por prazo indeterminado, pois o pacto adjeto por eles assinado excluía tal possibilidade. De qualquer sorte, também não há que se falar em prorrogação da fiança até a efetiva entrega das chaves do imóvel, eis que tal encargo somente seria viável se manifestado expressamente no contrato. Em síntese, analisando a prova documental produzida, a única possibilidade de se dar continuidade à locação seria através de um novo instrumento, com a pactuação de novas diretrizes, prazos e valores, caracterizando uma verdadeira novação em virtude da vontade dos contratantes. Segundo escólio de Washington de Barros Monteiro, "intenção de novar não se presume. Deve ser expressamente declarada pelas partes, ou resultar, de modo inequívoco, da natureza das obrigações, inconciliáveis entre si." (Curso de Direito Civil, Saraiva, 1995, 28ª ed., V., p. 297). Em casos tais, tem plena aplicabilidade o disposto no art. 366 do novo Código Civil e o verbete da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça, respectivamente, in verbis: "Importa exoneração do fiador a novação feita sem seu consenso com o devedor principal". "O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu". Sobre a matéria, colhe-se os seguintes julgados do Superior Tribunal de Justiça e desta egrégia Corte, mutatis mutandis: "A obrigação decorrente da fiança locatícia deve se restringir ao prazo originalmente contratado, descabendo se exigir do garantidor o adimplemento de débitos que pertinem ao período de prorrogação da locação, à qual não anuiu, consoante a regra dos artigos 1.003 e 1.006 do Estatuto Civil. Na espécie, impõe-se considerar extinta a fiança, uma vez que o contrato original teve seu termo final em 08.06.93, e os valores exigidos datam de 1995/1996. Esta a exegese inscrita na Súmula 214/STJ" (AGRE n.º 617.281, Min. Gilson Dipp). "Nos contratos de locação prorrogados por prazo indeterminado, a responsabilidade do fiador não se estende ao aditamento ou prorrogação contratual a que não anuiu, em face da não admissão da interpretação extensiva dessa natureza" (REsp n.º 171.880, Min. Hamilton Carvalhido). "AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA - LOCAÇÃO - FIANÇA - ADITIVOS CONTRATUAIS - ANUÊNCIA DOS FIADORES - INOCORRÊNCIA - EXONERAÇÃO - LIMITES OBRIGACIONAIS - ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - DECISÃO MANTIDA - AGRAVO DESPROVIDO. A alteração contratual para a majoração dos valores da locação, feita à revelia dos fiadores, implica na exoneração da obrigação, mas apenas no tocante à novação" (AI n.º 1999.015669-9, Des. Wilson Augusto do Nascimento). "Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Contrato de locação. Pretensão deduzida em face do fiador. Exceção de pré-executividade. Admissibilidade. Questões relativas às condições da ação. Avença locatícia celebrada por tempo determinado. Prorrogação do pacto sem anuência do fiador. Extinção da fiança. Cobrança de valores referentes a período posterior ao término da garantia. Carência de ação. Ilegitimidade passiva ad causam comprovada. Exclusão do fiador do pólo passivo da demanda. Recurso provido" (AI n.º 2002.004779-1, Ronaldo Moritz Martins da Silva). Nesses termos, resta clarividente que os apelados não possuem obrigação pelo débito ora executado, eis que não participaram como fiadores da novação contratual em que os locatários restaram inadimplentes. Ante o exposto, vota-se pelo desprovimento do recurso. III -DECISÃO: Nos termos do voto do relator, à unanimidade, negaram provimento ao recurso. Participou do julgamento a Excelentíssima Senhora Desembargadora Salete Silva Sommariva. Florianópolis, 20 de março de 2007. Fernando Carioni PRESIDENTE COM VOTO Marcus Tulio Sartorato RELATOR