segunda-feira, 1 de outubro de 2012

Arrendamento mercantil (leasing).
BANCO CENTRAL DO BRASIL.




(última atualização: janeiro 2012)

O que é leasing

• Leasing e financiamento

• Prazo de contrato de leasing

• Quitação antes do encerramento do prazo

• Quem pode contratar

• Impostos

• Despesas adicionais

• Base normativa

________________________________________

1. O que é uma operação de leasing?

O leasing é um contrato denominado na legislação brasileira como “arrendamento mercantil”. As partes desse contrato são denominadas “arrendador” e “arrendatário”, conforme sejam, de um lado, um banco ou sociedade de arrendamento mercantil e, de outro, o cliente. O objeto do contrato é a aquisição, por parte do arrendador, de bem escolhido pelo arrendatário para sua utilização. O arrendador é, portanto, o proprietário do bem, sendo que a posse e o usufruto, durante a vigência do contrato, são do arrendatário. O contrato de arrendamento mercantil pode prever ou não a opção de compra, pelo arrendatário, do bem de propriedade do arrendador.

2. O leasing é uma operação de financiamento?

O leasing é uma operação com características legais próprias, não se constituindo operação de financiamento. Nas operações de financiamento, o bem é de propriedade do mutuário, ainda que alienado, já no ato da compra.

3. Existe limitação de prazo no contrato de leasing?

Sim. O prazo mínimo de arrendamento é de dois anos para bens com vida útil de até cinco anos e de três anos para os demais.

Por exemplo: para veículos, o prazo mínimo é de 24 meses e para outros equipamentos e imóveis, o prazo mínimo é de 36 meses (bens com vida útil superior a cinco anos). Existe, também, modalidade de operação, denominada leasing operacional, em que o prazo mínimo é de 90 dias.

4. É possível quitar o leasing antes do prazo definido no contrato?

Sim. Caso a quitação seja realizada após os prazos mínimos previstos na legislação e na regulamentação (artigo 8º do Regulamento anexo à Resolução CMN 2.309, de 1996), o contrato não perde as características de arrendamento mercantil.

Entretanto, caso realizada antes dos prazos mínimos estipulados, o contrato perde sua caracterização legal de arrendamento mercantil e a operação passa a ser classificada como de compra e venda a prazo (artigo 10 do citado Regulamento). Nesse caso, as partes devem arcar com as consequências legais e contratuais que essa descaracterização pode acarretar.

5. Pessoa física pode contratar uma operação de leasing?

Sim. As pessoas físicas e empresas podem contratar leasing.

6. Incide IOF no arrendamento mercantil?

Não. O IOF não incide nas operações de leasing. O imposto que será pago no contrato é o Imposto Sobre Serviços (ISS).

7. Ficam a cargo de quem as despesas adicionais?

Despesas tais como seguro, manutenção, registro de contrato, ISS e demais encargos que incidam sobre os bens arrendados são de responsabilidade do arrendatário ou do arrendador, dependendo do que for pactuado no contrato de arrendamento. Contudo, esse assunto não é da competência do Banco Central.



________________________________________

- Base normativa:

As operações de leasing são disciplinadas pela Lei 6.099, de 1974, e pela Resolução CMN 2.309, de 1996, e respectivas alterações posteriores.





domingo, 9 de setembro de 2012


FRANQUIA. DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGACOES ASSUMIDAS PELO FRANQUEADO. EFEITOS EM RELACAO A TERCEIROS. RESPONSABILIDADE DO FRANQUEADOR. OBRIGACAO DE INDENIZAR. Responsabilidade civil. Indenizatória. Danos morais e materiais. Curso de Inglês - Franchising. Descumprimento das obrigações assumidas pelo franqueado, e fechamento precipitado de curso de inglês em Município do interior. Responsabilidade do franqueador. Lei n. 8.955/1994 e artigo 25, parágrafo 1. do Código de Defesa do Consumidor. O franqueador é o fornecedor aparente e deve zelar pela manutenção do nome e obrigações assumidas pelo franqueado, com terceiros, que raramente têm ciência de se tratar de contrato de franquia, mas imaginam que estão contratando, efetivamente, com o titular de uso da marca. Valor dos danos morais que não observou os critérios da razoabilidade e da proporcionalidade. Provimento parcial da apelação. (TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL - 2007.001.27994. JULGADO EM 03/10/2007. DECIMA SETIMA CAMARA CIVEL - Unanime. RELATOR: DESEMBARGADOR CAMILO RIBEIRO RULIERE)

Data de Publicação: 03/05/2012


 
Ementa: RESPONSABILIDADE CIVIL INDENIZATÓRIA. Prestação de serviços educacionais (curso de informática) Obrigação de fornecer diploma de conclusão de curso injustificadamente não emitido Relação que se subsume ao Direito Consumerista. Responsabilidade objetiva do fornecedor, pelo vício do serviço, oponível tanto à unidade franqueada quanto à pessoa jurídica franqueadora, ocorre, que atuou como fornecedora aparente do serviço (tanto que seu nome é o único que consta dos recibos de pagamento, nos quais incorre, que atuou como fornecedora... de pagamento, nos quais inexiste alusão à franqueada)

Encontrado em: franqueada quanto à pessoa jurídica franqueadora, Dai a legitimidade passiva de ambas, assim como a solidariedade da obrigação de emitir o certificado DANOS MORAIS


Data de Publicação: 25/09/2009

Ementa: Franquia. Responsabilidade solidária ou subsidiária. Não se verifica no caso dos autos, a responsabilidade solidária do franqueador pela condenação da franqueada em processo trabalhista, porque a solidariedade somente decorre de lei ou de contrato entre as partes, hipóteses não verificadas no caso em apreço. Igualmente, não foi comprovada nos autos a prestação de serviços do autor à segunda ré para que se aplique por analogia os termos do artigo 455 da CLT e o inciso IV da Súmula 331 do...

Encontrado em: Franquia. Responsabilidade solidária ou subsidiária. Não se verifica no caso dos autos, a responsabilidade solidária do franqueador pela condenação da franqueada em processo trabalhista, porque a solidariedade somente decorre de lei

 
O franqueador responde pelos atos dos seus franqueados?

 (Extraído do site do Sebrae)

Franquia empresarial é o sistema onde a empresa franqueadora, detentora de uma marca registrada, permite que outras empresas, neste caso as franqueadas, utilizem sua marca mediante pagamento de royalties e outras taxas, fornecendo às franqueadas, além dos seus produtos e serviços, apoio administrativo e transferência da tecnologia de gestão/administração daquele negócio.
Separação societária entre franqueador e seus franqueados:
De acordo com a Lei n.º 8.955/04, que regulamenta a matéria, a franquia empresarial é uma relação contratual entre pessoas jurídicas, ou seja, entre empresas.
Sendo assim, temos na franquia empresas independentes entre si no que diz respeito à suas estruturas sociais, não havendo sócios em comum entre a franqueadora e a franqueada, inexistindo também participação societária entre elas, ou seja, uma não é sócia da outra.
No caso da franquia empresarial, o que une franqueador e franqueados não são os contratos sociais dessas empresas, antes, esta união se dá através do contrato de franquia, onde são estabelecidos os direitos, deveres, garantias e obrigações de cada uma dessas empresas.
Esta independência societária traz interessantes desdobramentos jurídicos para as empresas que participam de uma franquia.
Responsabilidade entre franqueador e seus franqueados:
Tendo em vista que não existe vínculo societário entre a empresa franqueadora e suas franqueadas, cada uma delas responde de forma independente por suas dívidas, tributos e obrigações trabalhistas, não havendo nenhum tipo de responsabilidade, seja solidária ou subsidiária entre estas empresas.
A título de esclarecimento, temos responsabilidade solidária quando duas ou mais empresas respondem, em pé de igualdade, por determinada dívida, sendo que o credor dessa dívida pode acionar qualquer uma delas para o seu pagamento.
No caso de responsabilidade subsidiária, dizemos que uma empresa é responsável subsidiariamente por uma dívida quando ela responder somente depois do credor ter executada a primeira devedora. Assim, se a primeira devedora não efetuar o pagamento, o credor poderá então executar a empresa que tiver responsabilidade subsidiária por tal obrigação.
Conclusão:
Como vimos, não existe nenhuma responsabilidade entre as empresas que fazem parte de uma rede de franquia pelas dívidas uma das outras. Esta independência é um dos fatores que tornam a franquia um negócio tão atraente, pois cada empresa responde apenas por seus atos, sem envolver as outras que componham aquela franquia, o que gera uma grande segurança jurídica para todos.
(Sebrae)

quarta-feira, 22 de agosto de 2012

COMPRA E VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO – art. 521 e segs. do CC. (Pactum reservati domini)




a) Conceito: Compra e venda a crédito, de coisa determinada, cuja posse se transmite desde logo ao comprador, que, entretanto, só lhe adquire a propriedade depois de haver pago ao vendedor todo o seu preço, ordinariamente dividido em prestações certas e periódicas.



O vendedor permanece com o direito ao domínio até o recebimento integral do preço, quando então se transfere a propriedade plena ao vendedor.

Tudo em função da cláusula pactum reservati domini.;



b) É contrato celebrado em prestações e somente após a quitação integral destas é que o domínio passa ao comprador;



c) A cláusula pactum reservati domini é uma garantia ao vendedor do pagamento integral do preço.

Torna o contrato mais seguro para o vendedor, que poderá retomar a coisa em caso de inadimplemento do contrato (Não confundir com alienação fiduciária que possui natureza jurídica diversa porque é celebrado por instituições financeiras e possui lei própria (Dec. Lei 911/69));

Segundo Washington de Barros Monteiro são cinco os elementos caracterizadores da compra e venda com reserva de domínio, quais sejam: “a) compra e venda a crédito; b) que recaia sobre objeto individuado, infungível; c) entrega desse objeto pelo vendedor ao comprador; d) pagamento do preço convencionado nas condições estipuladas, comumente em prestações; e) obrigação do vendedor de transferir o domínio ao comprador tão logo se complete o pagamento do preço”1

d)Natureza jurídica: É cláusula especial à compra e venda pela qual o promitente vendedor se compromete a realizar a venda no momento do advento do termo. Apesar de muitas divergências a respeito, atualmente há um consenso de que a modalidade contratual em questão possui natureza de venda sob condição suspensiva, uma vez que a aquisição do domínio da coisa alienada se subordina ao pagamento integral da última parcela.

e) O objeto da venda com reserva de domínio é necessariamente coisa móvel perfeitamente individuada.

Obs. Nas vendas imobiliárias o efeito da transcrição impede a reserva de domínio,

f) Na venda com reserva de domínio o comprador tem a posse da coisa para usá-la, obrigando-se a pagar o preço em prestações. Pode o adquirente desfrutar da coisa como lhe for conveniente, bem como praticar todos os atos necessários à conservação de seus direitos, valendo-se, inclusive, dos interditos possessórios para a sua defesa contra as turbações de terceiros ou do próprio vendedor.

g) Caso o comprador não pague a prestação pontualmente, as obrigações vincendas são consideradas vencidas; o vendedor tem o direito de exigir judicialmente o pagamento das prestações vencidas e a vencer. Além disso, na venda com reserva de domínio o vendedor pode penhorar a coisa vendida.



h) Quando houver mora no pagamento das prestações devidas pelo comprador, o vendedor pode interpor à sua escolha: ação para cobrar as prestações vencidas e vincendas ou ação para obter judicialmente a restituição da coisa vendida.



i) Independente de audiência do comprador, tem o direito a requerer apreensão e depósito judicial da coisa vendida; enquanto não integralizar o pagamento das prestações o comprador é tão somente possuidor e não proprietário do bem e por isto não lhe é permitido alienar a coisa.



j) A forma da venda com reserva de domínio é escrita, para fins de segurança do vendedor.



k) Para valer contra terceiros, o instrumento do contrato deve ser transcrito no registro público de títulos e documentos do domínio do comprador.



l) Caso a coisa pereça por caso fortuito ou força maior, o comprador é o responsável e suporta o risco. Portanto, destruída a coisa, o comprador continua com a obrigação de pagar integralmente o preço, embora não possa mais ser dono da coisa.



19) Com o pagamento da última prestação, a propriedade passa a ser do comprador.

Observações

Como salienta Luiza Lemos Araújo:” merece destaque a figura do financiamento de instituição do mercado de capitais, introduzida pelo Código Civil de 2002 em seu artigo 528.

Dispõe o artigo 528:

“Se o vendedor receber o pagamento à vista, ou, posteriormente, mediante financiamento de instituição do mercado de capitais, a esta caberá exercer os direitos e ações decorrentes do contrato, a benefício de qualquer outro. A operação financeira e a respectiva ciência do comprador constarão do registro do contrato.”

Assim, para a validade da mencionada qualidade, é imprescindível que a operação financeira e a respectiva ciência do comprador constem do registro do contrato, no intuito de tornar público o ato, passando a existir oponibilidade contra terceiros e, consequentemente, prevenindo futuras divergências”.

“No tocante à validade formal da cláusula de reserva de domínio, determina a lei que a sua estipulação deve ser necessariamente na forma escrita e, para que possua eficácia contra terceiros, faz-se necessário o seu registro no cartório competente, qual seja, o destinado ao Registro de Títulos e Documentos localizado no domicílio do comprador”

(Data: 21/02/2011
Por: Luíza Lemos Araújo
Publicado em: Full Service, Notícias, Serviços).

Tribunal de Justiça de Minas Gerais:

”APELAÇÃO CÍVEL – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – COMPRA E VENDA DE VEÍCULO – RESERVA DE DOMÍNIO – AUSÊNCIA DE REGISTRO – INOBSERVÂNCIA DO DISPOSTO NO ART. 522 DO CC – EFEITOS APENAS ENTRE AS PARTES – TERCEIRO ADQUIRENTE – POSSE JUSTA – ESBULHO – NÃO CARACTERIZAÇÃO. – O contrato de compra e venda de automóvel, com cláusula de reserva de domínio, somente surte efeitos contra terceiros de boa-fé se regularmente transcrito no registro de títulos e documentos do domicílio do comprador, ex vi do disposto no art. 522, do diploma civil. Dessa forma, existindo alienações sucessivas, e não sendo tal exigência observada pelo autor, não pode ser oponível contra a requerida, adquirente de boa-fé. – A não comprovação de que a posse exercida pela requerida é injusta, obsta o acolhimento do pedido de reintegração de posse, porquanto, nessas circunstâncias, não há se falar em esbulho possessório.”

“È importante destacar que o simples inadimplemento do adquirente não autoriza, por si só, a execução da cláusula de domínio, tornando-se imperioso que o vendedor o constitua em mora por meio do protesto do título ou interpelação judicial. A adoção dessas medidas, muitas vezes, acaba levando o inadimplente à satisfação do débito dentro do prazo legal, subsequente ao apontamento para protesto ou no lapso temporal indicado pelo credor no instrumento de interpelação. Salienta-se, ainda, que atualmente tem-se entendido que as notificações extrajudiciais não servem para a constituição da mora, por não oferecerem a necessária segurança que o ato requer”.

Nesse contexto, cumpre citar a decisão proferida pelo mesmo Tribunal:

“AÇÃO DE DEPÓSITO – VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO – PROCEDIMENTO PREVISTO NOS ARTS. 1.070 E 1.071 DO CPC – CONSTITUIÇÃO EM MORA – ART. 525 DO CÓDIGO CIVIL. – O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial, conforme dispõe o art. 525 do Código Civil. – A ação de depósito não é meio hábil para o credor compelir o devedor a satisfazer o pagamento da dívida, com base em contrato de compra e venda de bem móvel com reserva de domínio.”

“Em caso de optar pela recuperação da coisa e conservação do domínio, poderá o vendedor reter as prestações já recebidas, até o patamar necessário à cobertura da depreciação sofrida pelo bem ao longo do período em que esteve sob a posse precária do adquirente e, alem disso, se o referido montante não for suficiente para indenizar todos os prejuízos sofridos, fica o alienante com crédito junto ao adquirente pelo remanescente”.

“Salienta-se, contudo, que embora a venda com reserva de domínio ainda seja figura contratual bastante utilizada, notadamente na aquisição de maquinários, esta modalidade contratual vem diminuindo em virtude da disseminação da alienação fiduciária”(Luíza Lemos Araújo
Publicado em: Full Service, Notícias, Serviços).

).

________________________________________





O CONTRATO DE C.V. COM RESERVA DE DOMÍNIO



Não se equipara ao comodato, porque nessa modalidade de empréstimo a coisa, não fungível, regressa ao poder do comodante.



Também não se equipara ao depósito, porque ao depositário não é permitido usar a coisa depositada e na venda com reserva de domínio a entrega imediata da coisa tem por fim possibilitar tal uso.



Da mesma forma, não pode ser comparado à locação porque a coisa locada volta ao poder do locador visto que este não perde a propriedade, enquanto que o comprador no contrato em questão, usa o bem durante um tempo, pagando prestações semelhantes a alugueres, adquirindo o domínio ao integralizar o pagamento do preço.



Consultas: www.pvb.adv.br, GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, MONTEIRO, Washington de Barros, Direito Civil, GOMES, Orlando, Dir. Civil, Raquel Abdo El Assad site .

Extraído de: Superior Tribunal de Justiça - 07 de Outubro de 2010


Em venda com reserva de domínio, atraso do devedor por dívida líquida e em prazo certo se comprova com protesto

A mora em dívida líquida e com termo certo, em contrato com cláusula de reserva de domínio, se constitui com o protesto, independentemente de notificação pessoal. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Assim, basta o protesto para constituir o devedor em mora.

Conforme explicação do ministro Luis Felipe Salomão em seu voto, o atraso nos casos de dívida líquida e com prazo certo para pagamento se configura com o próprio inadimplemento da obrigação, a menos que a lei excepcione a situação de forma expressa.

É o que a doutrina chama de “dies interpellat pro homine” o termo interpela em lugar (prazo) do credor. Segundo o relator, a razão de ser desse dispositivo é óbvia: o devedor sabe a data em que deve ser cumprida a obrigação certa, por estar expressa no contrato.

Por isso, é desnecessária a advertência complementar por parte do credor. Havendo obrigação líquida e exigível a determinado termo desde que não seja daquelas em que a própria lei afasta a constituição da mora automática , o inadimplemento ocorre no vencimento, completa o ministro.

De acordo com o ministro, a dívida subjacente ao contrato em questão é líquida e com termo certo. Porém, por conter reserva de domínio, exige, na forma do Código de Processo Civil, que seja protestada para constituir a mora. Mas esse protesto não demanda notificação pessoal do devedor, bastando apenas ele.

Como o protesto foi efetuado e a inadimplência se manteve, a decisão da Quarta Turma determinou a rescisão do contrato e a busca e apreensão dos bens, restabelecendo em parte a sentença. O juiz inicial ainda condenava a compradora em perdas, danos e lucros cessantes, mas o recurso especial não abordou tais pontos.

Arts. 521 a 528.
Leiam também os arts.1070 e 1071 do CPC.


CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO


VENDEDOR: (Razão social), com sede na (Rua), (número), (bairro), (CEP), (Cidade), (Estado), inscrita no CNPJ sob o nº xxxxx, e no Cadastro Estadual sob o nº xxxxx, neste ato representado pelo senhor (Nome), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), portador da cédula de identidade R.G. nº xxxxx e CPF/MF nº xxxxx, residente e domiciliado na (Rua), (número), (bairro), (CEP), (Cidade), (Estado);

COMPRADOR: (Nome), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), portador da cédula de identidade R.G. nº xxxxx e CPF/MF nº xxxxx, residente e domiciliado na (Rua), (número), (bairro), (CEP), (Cidade), (Estado).

As partes acima identificadas acordam com o presente Contrato de Compra e Venda com Reserva de Domínio, que se regerá pelas cláusulas seguintes:

DO OBJETO DO CONTRATO

Cláusula 1ª. O OBJETO do presente instrumento, é a venda de (Bem posto a venda) pelo VENDEDOR ao COMPRADOR, caracterizado por ( Detalhar as características do bem).

DA RESERVA DE DOMÍNIO

Cláusula 2ª. Fica reservado ao VENDEDOR, conforme o disposto neste contrato, a propriedade do bem objeto deste instrumento, até serem pagas todas as parcelas pelo COMPRADOR.

DA CONSERVAÇÃO E USO DO BEM

Cláusula 3ª. O COMPRADOR fica obrigado em conservar o bem, objeto deste contrato, até o pagamento de todas as parcelas, ficando à suas custas a perfeita manutenção e integridade, zelado pelo seu bom funcionamento, sendo defesa a sua alteração de estrutura ou funções nem aparência.

Cláusula 4ª. Somente é permitido ao COMPRADOR, utilizar-se do bem, até o pagamento da última parcela, exclusivamente para (Descrever a finalidade do bem permitida).

DO PREÇO

Cláusula 5ª. O COMPRADOR pagará ao VENDEDOR o valor total de R$ xxx (Valor), sendo o mesmo dividido em xx parcelas iguais mensais de R$ xxxxx (Valor), com vencimento todo dia xx de cada mês.

DA RESCISÃO

Cláusula 6ª. No caso de não pagamento de uma prestação por parte do COMPRADOR no prazos estipulados, vencerá automaticamente todas as parcelas restantes, permitindo ao VENDEDOR, rescindir o presente contrato, perdendo desse modo o COMPRADOR os valores pagos nas outras parcelas, e impedindo que o mesmo discuta eventual indenização, reposição ou compensação, e nem a reter o bem.

Cláusula 7ª. Quando rescindido o presente contrato, fica obrigado o COMPRADOR, a restituir o bem, objeto deste contrato, ao VENDEDOR, em perfeito estado de conservação, salvo o desgaste natural pelo uso.

CONDIÇÕES GERAIS

Cláusula 8ª. Fica impedido o COMPRADOR de ceder o bem, a terceiro, sem o conhecimento e autorização do VENDEDOR, nem constituir, direta ou indiretamente, ônus, penhor, caução ou qualquer outro gravame sobre mesmo, até que sejam quitadas todas as parcelas previstas neste contrato.

Cláusula 9ª. Pode o VENDEDOR, executar qualquer medida protetora do domínio do objeto deste instrumento, bem como se proteger contra qualquer ato que o impeça de exercer tal direito.

DO FORO

Cláusula 10ª. Fica eleito o foro da comarca de (Cidade), para dirimir quaisquer controvérsias oriundas do CONTRATO.

Por estarem assim justos e contratados, firmam o presente instrumento, em duas vias de igual teor, juntamente com 2 (duas) testemunhas.

(Local, data e ano).

(Nome e assinatura do Vendedor)

(Nome e assinatura do Comprador)

(Nome, RG, Testemunha)

(Nome, RG, Testemunha)



“Fonte: LEX MAGISTER”

segunda-feira, 6 de agosto de 2012

Mensagem do dia!


Durante algum tempo, um homem tanto repetia que seu vizinho era ladrão, que o vizinho acabou sendo preso.

Tempos depois, descobriram que o vizinho era inocente.


Ele foi solto e após muita humilhação resolveu processar seu vizinho caluniador.


No tribunal, o vizinho caluniador disse ao juiz que comentários não causam tanto mal... e o juiz respondeu: - Escreva os comentários que você fez sobre ele num papel. Depois pique o papel e jogue os pedaços pelo caminho de casa.


Amanhã volte para ouvir a sentença! O homem obedeceu e voltou no dia seguinte, quando o juiz disse:

Antes da sentença você terá que catar os pedaços de papel que espalhou ontem! - Não posso fazer isso, meritíssimo, respondeu o homem, o vento deve tê-los espalhados por tudo quanto é lugar e já não sei onde estão!


Ao que o juiz respondeu: Da mesma maneira, um simples comentário que pode destruir a honra de um homem, espalha-se a ponto de não podermos consertar o mal causado; se não se pode falar bem de uma pessoa, é melhor que não se diga nada! -


Sejamos senhores de nossa língua, para não sermos escravos de nossas palavras.


No mundo sempre existirão pessoas que vão te amar pelo que você é, enquanto outras que vão te odiar pelo mesmo motivo.

Acostume-se... e jamais se esqueça:


Quem ama não vê defeitos.


Quem odeia não vê qualidades.

QUEM É AMIGO VÊ AS DUAS COISAS...


ELEMENTOS DA COMPRA VENDA



Coisa. (Objeto da CV)
Pode ser corpórea (livro) e incorpórea (marcas e patentes).
Coisa presente e futura (483)
Uma já existe e a outra virá a existir com o decorrer do tempo.

Venda Futura
Duas podem ser as hipóteses de se comprar coisa futura.
Como ela é um Contrato Comutativo se a coisa futura não vier a existir, o contrato fica sem objeto (comprador está liberado do pagamento). Ex. Compra de remédio que ainda depende de pesquisa...vacina)
Na segunda hipótese, estamos diante dos chamados contratos aleatórios; o comprador tem a obrigação de pagar o preço ainda que a coisa venha a não existir. Isso porque se trata de contrato em que o elemento sorte é essencial. Assim a compra de uma safra futura é aleatória, pois o preço deve ser pago ainda que uma praga destrua toda a plantação. O risco é inerente ao negócio e o comprador poderá lucrar muito (se a safra for excepcional), ou tudo perder (se não houver produção).
Diz  José Fernando Simão, p. 94. CONTRATOS, ed. Atlas): como regra, se a coisa futura não existir, reputa-se desfeita a compra e venda, em razão da comutatividade. Entretanto, se houver no contrato elementos que indiquem tratar-se de contrato aleatório, o contrato subsiste e o comprador deverá arcar com o preço da coisa.

Em teoria todas as coisas que não estejam fora do comércio podem ser objeto de compra e venda.
Ex. Um empreendimento imobiliário.
PREÇO.

1-O preço deve ser pago em dinheiro, se não será troca (481);

2-Se não existir preço, se for ínfimo ou irrisório, será doação;

3-Pode ser fixado pelas partes ou por um terceiro (eleito pelas partes);

Se o terceiro recusar podem as partes optar por outra solução (485);

4-Pode ser fixado de acordo com a taxa de mercado ou de bolsa de determinado dia (486);

5-Pode ser fixado de acordo com fórmulas ou parâmetros (Copel (Energia Elétrica), Sanepar (água)). Também chamado de fórmula paramétrica.

6-Se não houver preço fixado ou critérios para fixá-lo (excepcionalmente)...Em razão do princípio da conservação dos negócios jurídicos, o preço será o costumeiramente utilizado nas vendas habituais do vendedor, que terá o ônus de provar tal valor.

7-Caso não se chegue a um acordo ou se não existir tal preço (o vendedor não pratica habitualmente tal negócio), busca-se o valor médio de tal coisa (488 § único). Princípio da boa-fé e da função social do contrato.

 A lei não se opõe à vontade das partes em deixar o valor do preço em aberto para que este venha a ser fixado posteriormente em razão de critérios objetivos. A lei proíbe, entretanto, que a fixação do preço fique ao arbítrio de uma das partes (OAB/DF – 2000 II). Tal disposição torna nulo o contrato (489). Analogicamente, estaríamos diante de uma condição puramente potestativa que sujeita os efeitos do negócio ao arbítrio de uma das partes e que é proibida por lei (CC 122). (Contratos - José Fernando Simão, p.95. Atlas Ed.)



sexta-feira, 20 de julho de 2012

Notícias




19 julho 2012

Jogo de palavras

Uso do “não” é contraproducente em sustentação oral

Por João Ozorio de Melo

Não levem em conta a parte do caso sobre o elefante alaranjado. Essa história não se sustenta em fatos reais. Se um advogado ou promotor fizer esse pedido aos jurados, em sua sustentação final, a maior possibilidade é a de que o efeito será inverso. Há algo de estranho com o funcionamento do cérebro humano. Por algum motivo, ele tem dificuldades de processar a palavra "não" nos escaninhos do subconsciente. Na verdade, o cérebro tem a tendência de ignorar essa palavra e guardar apenas o restante de uma frase. Isso é incontrolável exatamente porque se processa em um nível subconsciente, diz o advogado e professor de Direito Elliott Wilcox, editor do site TrialTheather.

Mas é compreensível, explica, porque o cérebro só "pensa em imagens". Quando uma pessoa ouve "laranja", o cérebro não registra a palavra "l-a-r-a-n-j-a". Em vez disso, registra a cor, a fruta ou um suco. O cérebro não consegue processar, portanto, algo como "não-laranja". Assim, será provavelmente contraproducente pedir aos jurados que não façam alguma coisa — como, por exemplo, não levar em conta a parte do caso sobre o elefante alaranjado. A não ser que, na verdade, o advogado queira que os jurados mantenham em suas mentes a imagem do elefante alaranjado.

Em vez disso, é melhor formular pedidos de uma forma positiva. Isso vale para o Tribunal do Júri, para o dia a dia no escritório e para a vida pessoal. A razão é a de que o cérebro tende a se focar na imagem mais forte. Por isso, as palavras devem ser usadas para criar imagens verbais, nas quais os jurados vão se focar.

A história do elefante alaranjado foi apenas um exemplo didático, diz o professor. Mas, veja esses exemplos do cotidiano no escritório, em que o chefe entrega uma missão ao advogado. Exemplo 1: "Você vai se encontrar com o nosso maior cliente. Não vai estragar tudo". Exemplo 2: "Você vai se encontrar com o nosso maior cliente. Use toda sua competência". No primeiro exemplo, é registrado no subconsciente (não no consciente) do advogado: "estragar tudo". No segundo, "sua competência". O que acontece no subconsciente de um jogador de futebol, se o técnico lhe disser: "O campeonato está em suas mãos. Não perca esse penalty". Em vez disso, ele poderia dizer: "Vai lá. Você é o nosso melhor batedor de penalties".

Profissionais do Direito são, de uma maneira geral, os mestres das palavras. Basta algum treinamento, preparação e vontade para que as frases sejam cunhadas de uma maneira favorável — isto é, de maneira positiva e não negativa. A boa técnica consiste em criar as imagens certas, preferivelmente fortes, para ocupar as mentes dos jurados. "Apesar disso, advogados, promotores e juízes são famosos por usar linguagem negativa", diz Wilcox. Já se ouviu de advogados: "O fato de meu cliente não testemunhar não significa que ele é culpado e está com receio de se complicar". Já se ouviu de juízes: "Objeção mantida. Os jurados devem desconsiderar essa declaração. Não prestem atenção nessa prova". Já se sabe o que vai acontecer no subconsciente dos jurados, diz o professor.

Traduza para o idioma dos jurados

Falar o idioma dos jurados é uma regra básica, da qual os profissionais podem se descuidar no Tribunal do Júri, às vezes. A tentação (ou o costume) de se expressar em "legalês" é grande. E o hábito de médicos, engenheiros e especialistas em qualquer disciplina se expressar em "tecnicês" é incontrolável. Houve um caso, conta Wilcox, em que a altura de um cavalo foi expressa em palmos (16 palmos) e ficou por isso mesmo, quando era importante se saber que era de aproximadamente 1,3 metro.

O advogado e o promotor devem se certificar de que os jurados estão entendendo o que se está falando, testemunhando ou tentando se provar. Pelo menos quando isso lhes interessa. É um procedimento lógico pedir a uma testemunha técnica que traduza para linguagem popular ou explique o que está falando. Afinal, nenhum jurado vai se levantar e declarar: "Meritíssimo juiz, doutor advogado, doutor promotor, eu não estou entendendo patavina". Em vez disso, ele vai pretender que entendeu. Essa regra é tão básica, que não vale a pena escrever sobre ela, a não ser pela oportunidade de recomendar aos novos advogados e promotores que devem sempre se perguntar, no Tribunal do Júri: "Será que os jurados entenderam isso?" — caso lhe interesse.


João Ozorio de Melo é correspondente da revista Consultor Jurídico nos Estados Unidos.


Revista Consultor Jurídico, 19 de julho de 2012

segunda-feira, 28 de maio de 2012


LOCAÇÃO


Prof. Geraldo Doni Júnior.
 

LOCAÇÃO: é contrato em que uma das partes se obriga a ceder à outra o uso e  gozo de coisa infungível mediante remuneração. É contrato bilateral, consensual, oneroso, comutativo, impessoal e de execução sucessiva.
Não é contrato real, porque não se exige a entrega da coisa  para aperfeiçoar o contrato.
Oneroso porque, se for gratuito é comodato( empréstimo de coisa não fungível).
Impessoal porque não leva em conta a pessoa do contratante, sendo admitida em tesa a cessão.
É contrato de duração porque, porque se prolonga no tempo.

Quem cede é locador.

Quem recebe é inquilino.

A remuneração = aluguel.

Fala-se locação apenas para indicar o uso.

Arrendamento = usar e explorar ( distinção não pacífica).

Natureza – Opinião quase unânime – é contrato de natureza pessoal e não real, mesmo havendo cláusula de vigência em caso de alienação. (A LOCAÇÃO NÃO ATRIBUI AO LOCATÁRIO DIREITO REAL SOBRE COISA ALHEIA, EMBORA LHE GARANTA A POSSE DA MESMA E, CONSEQUENTEMENTE A PROTEÇÃO POSSESSÓRIA).

 Objeto – Coisas móveis e imóveis; infungíveis e não consumíveis.

Não podem ser locadas:
a) coisas fungíveis, pois neste caso o contrato se transforma em mútuo oneroso.
b) Bens Públicos de uso comum.

Admite-se a locação de certos bens incorpóreos, como o fundo de comércio e patente de invenção.

É válida a locação de coisa alheia.

O art. 1196 só vale para aluguel de coisas móveis.

QUAIS SÃO AS OBRIGAÇÕES DO LOCADOR E LOCATÁRIO –

Locador – art. 1189; 1193.    Locatário – art. 1.192.

domingo, 20 de maio de 2012



Como Estudar Melhor

Algumas pessoas têm um certo bloqueio quando o assunto é estudar. Por certas dificuldades, como falta de concentração, preguiça, falta de interesse, o horário, o ambiente, entre outros fatores que fazem com que essa tarefa acabe se tornando difícil. Nesse artigo, estão algumas dicas para você melhorar seus hábitos na hora de estudar e não fazer dessa atividade um martírio. Est...udando melhor seus resultados serão sempre positivos.

1. Defina um horário de estudo. Separe uma parte do seu dia para estudar. Não existe um horário melhor ou pior, isso vai variar de pessoa para pessoa. Alguns raciocinam melhor durante a noite, depois de tirar um cochilo, outros durante a tarde, enfim, cada um tem um horário melhor, que é quando a cabeça está mais fresca e melhor para se concentrar. Você é quem irá determinar qual o melhor horário para estudar. O ideal é fazer isso todos os dias, não deixe tudo para estudar um dia antes da prova, pois assim, não irá ajudar em nada. reserve no mínimo 1 hora para estudar a matéria dada no dia. Isso tornará a rotina de estudos menos cansativa.

2. Procure um bom ambiente. É essencial que seja um local calmo, claro e bem ventilado, e de preferência que seja do seu agrado. Não deve haver nenhum elemento que possa desviar a sua atenção, como rádio, televisão, telefone ou computador. Jamais estude deitado, na hora de estudar, você deve estar sentado e com a postura correta, para não perder a concentração.

3. Organize seu material. Os itens que você usará para estudar devem estar ao seu alcance. Cuide para que nenhum material seja esquecido em outro lugar, pois isso evitará que você tenha que interromper o estudo para ir buscar o que falta.

4. Alimente-se bem. É importante que, na hora de estudar, você esteja bem alimentado, a fome prejudica os estudos, o raciocínio, e o entendimento do conteúdo, mas não fique comendo ao mesmo tempo que estiver estudando, faça as refeições antes e depois dos estudos. Quando fizer refeições muito pesadas, dê um tempo de uma hora fazer a digestão, e evitará que aquele sono incontrolável o atinja bem na hora de estudar.

5. Concentre-se. Tente se concentrar o máximo possível, o fato de não gostar de alguma matéria, pode ser transformado em motivação para dar um “gás” e eliminar logo essa etapa. Mas a concentração tem um limite, e quando este é ultrapassado, acabamos perdendo totalmente a concentração nos estudos, e neste caso é melhor parar, relaxar, para depois retomar.

6. Durma bem. Tenho um sono regrado, em dia. Durma, no mínimo, 8 horas por dia.

7. Faça exercícios. Pratique atividades físicas, e mantenha uma boa alimentação, pois um corpo saudável reflete em uma mente saudável.
"Compartilhei do site www.comofazer.com.br"

segunda-feira, 7 de maio de 2012

SERVIDÃO PREDIAL

Significado de servidão.

Consultar os livros do Carlos R. Gonçalves, Silvio Rodrigues, Fábio Ulhoa e outros além das anotações abaixo.

"Servitus" = submissão, escravidão
Servidão predial = submissão de um imóvel a outro.
Trata-se de um limite ao domínio.
São voluntárias - nascem da vontade das partes.
Parecida com o Dir. de vizinhança, só que este direito é imposto pela lei.

Servidões prediais são as restrições às faculdades de uso e gozo que sofre a propriedade em benefício de alguém; é o direito real constituído em favor de um prédio (dominante), sobre outro prédio (serviente), pertencente a doni diverso (Lafayette); é um direito real de fruição ou gozo de coisa imóvel alheia, limitado e imediato, que impõe um encargo ao prédio serviente em proveito do dominante.

Exemplos de servidão: servidão de vista, de ventilação, de passagem (ou de trânsito), de passar aqueduto, de retirar água, de retirar areia, de retirar pedra, de pastagem, de passar esgoto etc.

Rafael de Menezes exemplifica:

Então, se A mora num apartamento perto da praia e quer garantir seu direito de vista ou ventilação sobre o mar, deve reunir o condomínio, procurar o proprietário do terreno da frente B e perguntar quanto ele quer para jamais construir ali um edifício. Pago o preço a B, A registra a servidão de vista no cartório de imóveis e curte a brisa para sempre (1378). Sem o registro em cartório a Servidão Predial não vale contra terceiros, e equivale a uma obrigação de não-fazer (= direito pessoal, relativo, vinculado a duas pessoas, que não se exerce contra todos). É óbvio que o edifício de A vai ter que pagar por essa servidão, mas vai valorizar os apartamentos. Já B vai receber uma quantia, mas vai restringir o uso do seu terreno da frente. Tratando-se de direito real, os futuros proprietários dos imóveis envolvidos vão para sempre se beneficiar ou se prejudicar, até que um novo acerto, um novo contrato, cancele a servidão, permitindo construções livres no terreno da frente (1387).
Conceito: SP é o direito real limitado, imobiliário, impessoal, acessório, indivisível, permanente, impresumível, que impõe a um imóvel um ônus (= uma restrição) em proveito de outro prédio, contíguo (= vizinho) ou não, de donos diferentes.
A mais conhecida é a servidão de passagem.

Para que seja possível a servidão os prédios devem ser vizinhos, embora não haja necessidade de que sejam contíguos;
É necessário que os prédios pertençam a donos diversos;
Nas servidões serve a coisa e não o seu dono;
A servidão não se presume (art.1231) ver também o 1208, 1ª parte;
A servidão deve ser útil ao prédio dominante;
É direito real e acessório, está munida de sequela e ação real e é oponível a terceiros. É acessório porque decorre do direito de propriedade e acompanha os imóveis mesmo que sejam alienados;
Tem duração indefinida;
É indivisível, porque não se desdobra em caso de divisão do prédio dominante ou do serviente (art.1386) (Obs. Indivisível é o direito à servidão, mas as vantagens de seu uso podem ser divididas (Ex. servidão de retirar água dividida por vários condôminos moradores do prédio dominante) art. 1.386;
A servidão é inalienável. Por decorrer de uma necessidade do prédio dominante, não se concebe sua transferência a outro prédio, pois isso extinguiria a servidão e constituiria outra;
É proveitosa, pois pressupõe vantagem/utilidade para o prédio dominante, então, por ex., deve ser extinta uma servidão de retirar pedra se a pedreira não tiver mais pedras (1378, 1388,II).

A SERVIDÃO PODE SER:
Contínua, descontrínua, aparente e não aparente, positiva e negativa
Uma servidão é continua quando é exercida ininterruptamente, independente de uma ação humana. Ex. de aqueduto, de ventilação/ vista, de passar esgoto;
Servidão descontínua é a que tem seu exercício condicionado a algum ato humano atual. Precisa ser exercida pelo proprietário do prédio dominante mediante a prática de determinado ato. Ex. Servidão de retirar água;
A servidão aparente é aquela que se manifesta por obras exteriores, são aquelas que são visíveis e permanentes, como a servidão de passagem e aqueduto, por exemplo. Ela se revela por alguma obra ou sinal externo.

Não aparente é a servidão que não se revela por obras exteriores. Nada a identifica (servidão de ventilação, de não construir mais alto);
Vejam que esta classificação combina entre si, de modo que as servidões contínuas podem ser aparentes (aqueduto) e não aparentes (ventilação), como também pode haver servidões descontínuas e aparentes (servidão de trânsito por uma ponte) e descontínuas e não aparentes (servidão de passagem a pé sem qualquer marca no caminho) (Rafael de Menezes).

Só as servidões contínuas e aparentes autorizam aquisição pela usucapião (1379)

As classificações são importantes porque existem regras diferentes para a constituição, execução e extinção, algumas se aplicam somente às servidões contínuas e aparentes.
As servidões ainda podem ser positivas, quando conferem ao dono do prédio dominante o poder de praticar algum ato no prédio serviente, e negativas quando é imposto o dever de se abster da pratica de determinado ato de utilização.
As servidões podem ser constituídas de diversos modos. Embora as servidões possam ser constituídas "causa mortis", como o testamento, no entanto, o modo mais freqüente de sua constituição é por ato "inter vivos", isto é através de contrato em regra oneroso. Por se tratar de ato de vontade é necessário que as partes sejam capazes, não apenas a capacidade genérica (maioridade), mas também as especificas para atos de disposição do prédio serviente. A servidão só pode ser estipulada pelo proprietário do prédio.
A servidão pode ser instituída judicialmente pelas sentenças que homologam a divisão, matéria regulamentada no Código de Processo Civil nos arts. 967 a 981.
Também é possível a usucapião de servidão, mas esta deve ser aparente. Os artigos. 1380 a 1382 do Código Civil garantem ao dono do prédio dominante os meios necessários para á “conservação e uso” das servidões. Para a realização de serviços e obras necessárias o dono do prédio dominante pode entrar no prédio serviente e depositar matériais de construção no mesmo. No entanto, se causar dano ao proprietário do prédio serviente por culpa, o proprietário do prédio gravame será responsabilizado civilmente.

Lembrem-se: Atravessar o terreno do vizinho para encurtar caminho não é servidão, é mera tolerância!
EXTINÇÃO - Próxima aula






quarta-feira, 2 de maio de 2012

DO EMPRÉSTIMO - COMODATO Arts. 579 a 585


Prof. Geraldo Doni Júnior

Texto base de

José Fernando Simão (Direito Civil – Contratos. 2ª Ed. Atlas. S.P. 2006).

Jones Figueiredo Alves – Código Civil Brasileiro Comentado. Ed. Saraiva. 2003.SP.



O que é ? É o empréstimo gratuito de um bem infungível pelo qual o comodante (dono da coisa) transfere sua posse ao comodatário por determinado período de tempo (CC, art. 579) (OAB/MG – mar./00). Trata-se de uma das modalidades de empréstimo ao lado do mútuo.



São contratos reais, isto é aperfeiçoam-se pela entrega do objeto ou da coisa mutuada.



DIFERENÇAS ENTRE COMODATO E MÚTUO.



O COMODATO é empréstimo de uso, segundo Darcy A. Miranda, abrangendo coisas móveis e imóveis, e

o mútuo é empréstimo de consumo, que exige a transferência da propriedade ao mutuário, que fica com a faculdade de consumi-la.



O mutuante deve ser dono da coisa para poder transferir o domínio.



O mútuo pode ser gratuito e oneroso.



O comodato é sempre gratuito.



Resumindo: Enquanto no comodato, é própria a coisa emprestada que deve ser devolvida; no mútuo efetua-se a devolução em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade (art. 586 do CC).



COMODATO: (commodum datum, dado para cômodo e proveito), empréstimo de uso,

é contrato unilateral, gratuito, real, típico e não solene)..



É contrato gratuito. Tem por objeto a entrega de coisa infungível. Nele está contida a obrigação de restituir. Não requer forma solene. É contrato real pois aperfeiçoa-se pela entrega do objeto. É de regra intuitu personae. É Unilateral: gera obrigações apenas para o comodatário (alguns doutrinadores o classificam como bilateral imperfeito em razão de o comodante não poder exigir a devolução da coisa antes de findo o prazo estabelecido em contrato).



OBRIGAÇÕES DO COMODATÁRIO



Conservar a coisa como se sua fosse, não a utilizando de maneira danosa ou que a destrua (art. 582). O CC adota a aferição da culpa in concreto e não in abstrato (standart jurídico do bonus pater familias), ao utilizar a expressão como se sua própria fosse.



A obrigação atende o princípio que rege o próprio contrato, o da restitutio in integrum, dado que obriga o favorecido a devolver a coisa no mesmo estado em que a recebeu (dever de guarda e conservação). Responsabilidade pelos riscos da coisa (art. 583).

Por outro lado, é proibido ao comodatário recobrar do comodante as despesas com o uso e gozo da coisa emprestada (art. 584), nestas compreendendo-se as usuais e ordinárias da conservação (IPTU, luz, água, reparos no imóvel).

Obriga-se também o comodatário a fazer uso da coisa emprestada, de acordo com o contrato ou com a natureza dela, sob pena de responder por perdas e danos e provocar destarte, a rescisão do contrato.

DESVIO DE USO: o desvio de uso configura séria infringência contratual, sujeitando-se o comodatário ao ressarcimento dos prejuízos dele advindos. Ex. Carro de passeio emprestado não deve ser usado para transporte de animais e casa de família dada em comodato não deve ser utilizada para a realização de eventos para centenas de pessoas.



Obrigação de restituir a coisa é inerente à própria relação jurídica. No comodato a termo, a recusa em devolver a coisa emprestada importa em esbulho...(STJ, 3ª T., REsp 11.631-PR, rel. Min. Dias Trindade, DJ de 16-9-1991) (Mora “ex re”).

Nesse caso, a posse do comodatário passa a ser injusta, podendo o comodante valer-se das medidas possessórias cabíveis (reintegração de posse em caso de bem imóvel) ou a busca e apreensão (bem móvel). Trata-se de posse precária, pois é baseada na confiança e não gerará direito a usucapião.



OU



Com a mora do comodatário surge o dever de pagamento de aluguel e, portanto, o comodato perde a sua gratuidade (CC 582).



Enunciado: III Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal:



“A regra do parágrafo único do art. 575 do CC, que autoriza a limitação pelo juiz do aluguel-pena arbitrado pelo locador, aplica-se também ao aluguel arbitrado pelo comodante, autorizado pelo art. 582, 2ª parte. do CC”.



Por outra via, caso o objeto dado em comodato corra risco de perda ou deterioração, o comodatário tem a obrigação de salvá-lo antes de seus próprios objetos (CC, art. 583), (ainda que em razão de caso fortuito ou força maior).



Se o contrato de comodato não contiver prazo para devolução da coisa, presume-se que este será o necessário para o uso concedido, não podendo o comodante suspender o uso e o gozo da coisa emprestada (581). É presunção em favor do comodatário, pois no tipo contratual em questão, o prazo existe em favor do comodatário, já que é a parte que se beneficia do contrato.

Ex. Quem empresta a casa de praia sem prazo para a devolução só poderá exigi-la do comodatário findo o verão. É uma exceção à regra segundo a qual o cumprimento das obrigações sem termo certo pode ser exigido imediatamente pelo credor (134).



O art. 581 do CC admite que, em se tratando de necessidade urgente e imprevista reconhecida pelo juiz, pode o comodante exigir a devolução da coisa. É o caso do empréstimo de um trator quando o comodante possui dois e um deles estraga.



SOLIDARIEDADE.

Na hipótese de haver mais de um comodatário, há solidariedade legal entre eles (585). Solidariedade não se presume, resulta da lei ou da vontade das partes (CC, art. 265).



Art. 580 – FALTA DE LEGITIMIDADE PARA DAR BENS EM COMODATO.



Não é falta de capacidade, mas falta de legitimidade, que é proibição legal que determinadas pessoas sofrem para a prática de determinados atos da vida civil.



TUTOR: Com relação aos bens do pupilo;

CURADOR: Com relação aos bens do curatelado;

ADMINISTRADORES: (síndico da massa falida, inventariante do espólio)



Os bens só podem ser cedidos em comodato com autorização especial concedida pelo juiz, sempre se verificando o interesse do terceiro em questão. Em se tratando de menor ou interdito, a participação do Ministério Público no processo será imprescindível.

quarta-feira, 18 de abril de 2012

CONDOMÍNIO EDILÍCIO OU POR UNIDADES INDEPENDENTES


         1 – Introdução:


         Este é o condomínio em edifícios de apartamentos, conjuntos comerciais, loteamentos fechados de casas e clubes de campo.

Segundo César Fiúza, EDILÍCIO é termo inadequado, pois é adjetivo que diz respeito a edificação; do latim aedes , que significa templo, casa. Da palavra aedes deriva a palavra aedil, nome dado ao magistrado romano responsável pelos templos, pelo policiamento da cidade etc. Em português, aedil originou o termo edil, sinônimo de vereador. De todo modo, como se viu, pode haver condomínio por unidades independentes também em loteamentos fechados de casas, ou mesmo terrenos vagos, caso em que seria impróprio se falar em condomínio edilício. Também pode ocorrer a hipótese de duas ou mais pessoas serem condôminas de uma única casa. Aqui não haveria condomínio por unidades independentes, embora seu objeto seja uma edificação (aedes). Por tudo isso, é extremamente inadequado o termo condomínio edilício(Dir. Civil, p. 825).


O que caracteriza essa espécie de condomínio não é o fato de ter como objeto alguma edificação, mas de conter unidades autônomas e partes comuns.


Segundo Rafael de Menezes, o aumento da população urbana, o alto preço do solo nas cidades e a moderna tecnologia de engenharia fizeram crescer a importância do condomínio em edifício, e o direito não poderia deixar de regulá-lo.


Não só nas metrópoles, mas nas cidades de médio porte (ex: Arapongas) já se vêem vários edifícios.


 O velho CC não previa, pois não existiam edifícios cem anos trás. A recente lei 10.931/04 já mudou alguns artigos do CC sobre condomínio.


         No condomínio edilício existe duplicidade de direitos reais:


a) propriedade plena e exclusiva dos apartamentos, lojas, casas e garagens;


b) condomínio das áreas comuns, disciplinada pela vontade coletiva prevista em convenção e regimento interno, como portaria, escada, circulação, playground, piscina, salão de festas, etc, com uma fração ideal para cada condômino (1331, §§ 1º e 2º).  


2 - Personalidade: (Nat. Jurídica) o condomínio edilício não é uma pessoa jurídica e nem é pessoa física, sua personalidade é anômala, e o novo CC manteve essa dúvida, apesar do condomínio celebrar muitos contratos na vida moderna. No fundo, o condomínio está mais perto de ser uma pessoa jurídica do que uma pessoa física, sendo representado pelo síndico (1347, 1348).  Ao síndico cabe também administrar o condomínio e prestar contas à assembléia geral.


3 - Instituição: surge o condomínio pela vontade das partes (1332), sendo muito comuns os condomínios por incorporação (trata-se de um contrato de dir. comercial que prevê a construção de um edifício para a venda dos apartamentos; é o que fazem as construtoras em toda a cidade; ver lei 4.591/64, a partir do art. 28).


4 - Regulamentação: além da lei, a vontade coletiva que predomina nos condomínios edilícios está sujeita a um ato de instituição, uma convenção e a um regimento interno.


A instituição é o ato inicial pelo qual se constitui o condomínio por assim dizer. Segundo o art. 1332 do CC, será inter vivos ou causa mortis (por testamento). Em ambos os casos com registro obrigatório no Cartório de Imóveis.


A convenção é mais ampla, dispõe sobre questões fixas de formação e funcionamento do condomínio (1334), e para ser mudada se exige aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos (1351). Já o regimento interno deve ser feito separado e dispõe sobre questões menores, dinâmicas (ex: funções do zelador, proibir cachorro, uso da piscina, carrinho de feira só pelo elevador de serviço, etc) e pode ser alterado por maioria simples presente na assembléia convocada para este fim (a aludida lei 10.931 alterou o quorum do art. 1351 para o regimento interno).


5 – Direitos e deveres dos condôminos: os direitos estão no 1335 e os deveres são obedecer à convenção e ao regimento interno, além do 1336.


Dívidas antigas de condomínio são de responsabilidade do atual dono, é obrigação real do 1345, que vincula a coisa, e não a pessoa do devedor.


Fazer seguro é obrigatório (1346).


O descumprimento dos deveres implica em sanções variadas previstas na lei e na convenção.


O § 1º do 1336 permite uma multa de 2% para a contribuição condominial paga em atraso. Em compensação, uma sanção grave para o condômino que descumpre suas obrigações ou tem comportamento anti-social está no 1337 e pú, mas deve-se assegurar sempre ampla defesa.


6 – Obras no condomínio: 1341; as benfeitorias úteis sempre exigem prévia autorização. Vejam os efeitos da posse e indenização de benfeitorias.


7 – Assembléia Geral: é o Poder Legislativo do condomínio, enquanto o síndico representa o Poder Executivo. A AG é a última instância do condomínio, depois dela só o Poder Judiciário.


Todos os condôminos têm que ser convocados para as assembléias (1354). Existem assembléias ordinárias (todo ano, 1350), e extraordinárias (sempre que houver necessidade, 1355), que decidem por maioria, conforme as frações ideais (1352 e pú).


8 – Extinção do condomínio:


1) por perecimento do bem (1357)


2) por desapropriação do edifício (1358)


3) por venda de todas as unidades a uma só pessoa, caso todas as pessoas queiram vender; aqui é o contrário do condomínio geral, pois para vender é necessário o consentimento de todos, enquanto no condomínio geral basta um querer vender para se impor aos demais (1320).


O condomínio de casas existe no direito e está sob o pálio dos arts. 8º e 9º, § 4º da Lei de Condomínios e Incorporações (4591/64) derrogada a exceção desses artigos pelo CC/2002. Aplica-se a esse tipo de condomínio as normas referentes aos demais condomínios por unidades independentes.




Não haverá condomínio se duas, se duas ou mais pessoas fecharem ruas públicas, interditando o acesso de estranhos, e criando uma ilha urbana, com vistas à segurança. A legalidade deste ato é questionável, e a situação está longe de se configurar condomínio por unidades independentes.
LEI 4591/64 CONDOMÍNIO

Lei do Condomínio
LEI No.4.591- 16 DE DEZEMBRO DE 1964
Essa Lei dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações
Matéria contida no site " Agenda Fácil"
Título I

DO CONDOMÍNIO
Capitulo I
DO CONDOMÍNIO


Art. 1 As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.
§ 1º Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação.
§ 2º A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.
Art. 2 Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (Vetado) edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.
§ 1º O direito à guarda de veículo nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.
§ 2º O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser transferido a outro condômino independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio.
§ 3º Nos edificios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas.
Art. 3 O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino (Vetado).
Art. 4 A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos (Vetado).
Parágrafo Único. A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio. [O § 2º, do art. 2, da Lei nº 7.433, de 18.12.85, permite que seja substituída a quitação do síndico pela declaração do alienante, sob as penas da Lei, de que inexiste débito para com o condomínio.]
Art. 5
O condomínio por meação de parede, soalhos e tetos das unidades isoladas regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe for aplicável.
Art. 6 Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pelas disposições de direito comum o condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma.
Art. 7 O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória, no Registro de Imóveis, dele constando: a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.
Art. 8 Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promítente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:
a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;
b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades;
c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas;
d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si.

Capítulo II
DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

Art. 9 Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em
edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de Condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação, em assembléia, aprovar o Regime Interno da edificação ou conjunto de edificações.
§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis bem como a averbação das suas eventuais alterações.
§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para
qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que
representem, no mínimo, dois terços das frações ideais que compõem o condomínio.
§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:
a) A discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;
b) O destino das diferentes partes;
c) O modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) Encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as
despesas de custeio e para as extraordinárias;
e) O modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
f) As atribuições do síndico, além das legais;
g) A definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) O modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;
i) O quorum para os diversos tipos de votações;
j) A forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
I) A forma e o quorum para as alterações de convenção;
m) A forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não
incluídos na própria Convenção.
§ 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a Convenção
de Condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas.
Art. 10 É defeso a qualquer condômino:
I - alterar a forma externa da fachada;
II -
decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas
das empregadas no conjunto da edificação;
III - destinar a unidade a utilização diversa da finalidade do prédio, ou usá-la de
forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais
condôminos;
IV - embaraçar o uso das partes comuns.
§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na Convenção ou
no Regulamento do Condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se
da prática do ato, cabendo ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá--la,
à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.
§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que
(Vetado) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos
condôminos.
Art. 11 Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos
impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.
Capítulo III
DAS DESPESAS DO CONDOMÍNlO


Art. 12 Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.
§ 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições, competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das cotas atrasadas.
§ 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% (um por cento) ao mês, e multa de até 20% (vinte por cento) sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a 6 (seis) meses.
§ 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembléia geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembléia.
§ 5º A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.

Capítulo IV
DO SEGURO, DO INCÊNDIO, DA DEMOLIÇÃO E DA RECONSTRUÇÃO OBRIGATÓRIA


Art. 13 Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 (cento e vinte) dias, contados da data da concessão do "habíte-se", sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a um doze avos do imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade.
Art. 14 Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembléia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quorum mínimo de votos que representem metade mais uma das frações ideais do respectivo terreno.
§ 1º Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembléia, ou outra para este fim convocada, decidirá, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade.
§ 2º Aprovada, a reconstrução será feita, guardados, obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma disposição interna.
§ 3º Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá ser obrigada a contribuir para a reedifícação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, feita em vistoria.
Art. 15 Na hipótese de que trata § 3º do artigo antecedente, à maioria poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais da minoria.
§ 1º Como condição para o exercício da ação prevista neste artigo, com a inicial, a maioria oferecerá e depositará, à disposição do juizo, as importâncias arbitradas na vistoria para avaliação, prevalecendo as de eventual desempatador.
§ 2º Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o juiz, liminarmente, poderá autorizar a adjudicação à maioria, e a minoria poderá levantar as importâncias depositadas; o oficial de registro de imóveis, nestes casos, fará constar do registro que a adjudicação foi resultante de medida liminar.
§ 3º Feito o depósito, será expedido o mandado de citação, com o prazo de 10 (dez) dias para a contestação (Vetado).
§ 4º Se não contestado, o juiz, imediatamente, julgará o pedido.
§ 5º Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário.
§ 6º Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o condomínio, em execução, restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de juros de mora à razão de 1% (um por cento) ao mês, desde a data da concessão de eventual liminar, ou pagará o total devido, com os juros da mora a contar da citação.
§ 7º Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título definitivo para a maioria, que deverá registrá-la no Registro de Imóveis.
§ 8º A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução de sentença, encargos fiscais necessários à adjudicação definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.
Art. 16. Em caso de sinistro que destrua menos de dois terços da edificação, o síndico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas.
Art. 17. Os condôminos que representem, pelo menos, dois terços do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta porcento) do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade.
§ 1º A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto no Art. 15.
§ 2º Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação, que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos, pelo quorum mínimo de votos que representem dois terços das unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua alienação total, procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no art. 15, e seus parágrafos, desta Lei.
§ 3º Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor atribuído à quota dos condôminos vencidos será correspondente ao preço efetivo e, no mínimo, à avaliação prevista no
§ 2º ou, a critério desses, a imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a mesma área útil de construção. [Redação dada pela Lei nº 6.709, de 31.10.1979]
Art. 18. A aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de edificações, ainda que por força de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no condomínio, ficando sujeito às disposições desta Lei, bem assim às da Convenção do Condomínio e do Regulamento Interno. [Redação dada pelo Decreto-lei nº 981, de 21-10-1969.]

Capítulo V

UTILIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO OU DO CONJUNTO DE EDIFICAÇÕES


Art 19 Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.
Art. 20 Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade.
Art 21 A violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria Convenção ou no Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.
Parágrafo Único
. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.

Capítulo VI
DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO


Art. 22 Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder a 2 (dois) anos, permitida a reeleição.
§ 1º Compete ao síndico:
a) Representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;
b) Exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;
c) Praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a Convenção e o Regimento Interno;
d) Impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;
e) Cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia;
f) Prestar contas à assembléia dos condôminos;
g) Manter guardada durante o prazo de 5 (cinco) anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.
§ 2º As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.
§ 3º A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia, convocada pelo interessado.
§ 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.
§ 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembléia geral especialmente convocada.
§ 6º A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 (dois) anos, permitida a reeleição.
Art. 23 Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 (dois) anos, permitida a reeleição.
Parágrafo Único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.

Capítulo VII
DA ASSEMBLÊIA GERAL


Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.
§ 1º As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos.
§ 2º O síndico, nos 8 (oito) dias subseqüentes à assembléia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, ao rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.
§ 3º Nas assembléias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da Convenção.
§ 4º Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça (este parágrafo foi acrescentado pela Lei nº 8.245, 18/11/91).
Art. 25. Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22, poderá haver assembléias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais.
Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da Convenção, esta só poderá ser modificada em assembléia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem dois terços do total das frações ideais.
Art. 26. (Vetado).
Art. 27. Se a assembléia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 (quinze) dias após o pedido de convocação, o juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados.













- Agenda Fácil