DA RETROVENDA


Prof. Geraldo Doni Júnior – 31-3-2011.

Coritiba FC 3 X ATLÉTICO Goianense 1

ART. 505 –

(“Pactum de retrovendendo”) – É pacto adjunto (ad + junto) ou adjeto à compra e venda, pela qual o vendedor reserva-se o direito de adquirir de novo o imóvel vendido (cláusula resolutiva, especial), mediante a devolução do preço recebido, com reembolso das despesas do comprador, inclusive das despendidas durante o período de resgate, por sua autorização ou decorrentes da realização de benfeitorias necessárias.

Natureza jurídica: É pacto acessório, adjeto aos contrato de compra e venda. Por conseguinte, a invalidade da cláusula de retrovenda não invalida a obrigação principal ( art. 184 CC in fine. Caracteriza-se como condição resolutiva expressa, trazendo como conseqüência o desfazimento da venda, retornando as partes ao estado anterior. Assim sendo, o domínio gravado com o pacto adjeto insere-se no conceito de propriedade resolúvel, ou seja, aquela que se extinguirá com o advento da condição (um determinado ato ou fato).

Conforme a dicção de Marquesi , “o direito de propriedade se resolve para o adquirente, que no contrato se sujeitou ao arbítrio do alienante. Como a simples manifestação de vontade deste basta para o resgate da coisa, é de concluir que o retrato é exemplo de um direito potestativo. É uma condição simplesmente potestativa que não se enquadra, pois, na proibição do art. 122 do CC, conforme afirma Francisco Amaral, citado pelo autor”.

Caso findo o prazo de resgate, sem manifestação do vendedor, ter-se-á por irretratável o negócio de compra e venda, deixando a propriedade de ser resolúvel.

Da mesma forma a propriedade resolúvel também se extinguirá se o alienante exercer seu direito de resgate sobre o imóvel alienado.

Eficácia jurídica: Segundo a quase unânime opinião dos doutrinadores, a cláusula em questão não produz efeitos jurídicos de conteúdo real. Já Marquesi com lastro em Venosa, afirma que os direitos reais surgem quando o poder sobre a coisa pode ser exercido contra a generalidade das pessoas (eficácia erga omnes). Em outras palavras: se os poderes que o direito engendra ao titular podem ser opostos não apenas à parte contratante, mas a qualquer pessoa que venha a possuir injustamente a coisa, se tem um direito real. Veja-se como exemplo a locação, onde o locatário adquire direitos meramente pessoais, oponíveis apenas contra o locador e caso esse contrato não contenha cláusula de vigência e não for registrado ele poderá ser despejado, em caso de venda do bem, pois sua posse não pode ser oposta ao adquirente.

Daí avulta seqüela como atributo essencial dos direitos reais (buscar o bem nas mãos de quem quer que ele esteja).

A retrovenda não constitui nova alienação e por isso não incide o imposto de transmissão inter vivos. É ela o mesmo negócio jurídico projetando efeitos no futuro. Não se faz um novo contrato de venda, assegura Marquesi, apenas se torna eficaz uma condição estabelecida no negócio primitivo. O adquirente não retransmite a propriedade, pois, operando-se a retrovenda, e como se jamais a houvesse adquirido. Essa a razão de o art. 505 do CC dispor que o vendedor poderá “recobrar” a coisa, e não “recomprar” a coisa.

Assim sendo, é unânime a doutrina ao considerar indevido um novo ITBI quando do retrato. Não obstante isso existem municípios que insistem em cobrar dito imposto nesses casos, mesmo não havendo fato gerador de ITBI. Não há, da parte do adquirente, transmissão ou retransmissão , mesmo porque dele não vem a iniciativa de retratar. Para questionar dita aplicação veja-se o art. 156, II, da Constituição Federal.

Só pode ter por objeto bens imóveis, pois os móveis se transferem por simples tradição, dificultando o exame da situação (Carlos Alberto Gonçalves).

Prazo máximo para o exercício do direito de retrato ou de resgato é o de três anos.

Se as partes ajustarem período maior, reputa-se não escrito somente o excesso.

O prazo de 3 anos é o prazo máximo e não único, podendo, se o alienante quiser, utilizar prazo menor. Podem, as partes, estipular que o prazo poderá ser exercido a partir de determinado tempo (dois anos).

Art.506.

Se o comprador se recusar a receber ou por qualquer motivo o vendedor não conseguir efetuar o resgate do pagamento, deverá depositar judicialmente, com efeito de pagamento, as quantias da devolução do preço pago, acrescido das despesas e da correção monetária, é o procedimento do vendedor para reaver o imóvel vendido.

Par. Único: exige o depósito integral, mas não determina um prazo para sua complementação se este for insuficiente, o que merece reparos. “In casu”, aplica-se supletivamente a regra do art. 899 do CPC. A insuficiência retira do resgatante o pressuposto necessário ao exercício do resgate, qual seja o pagamento acrescido das despesas e da correção monetária. De sorte que caducará o direito de reaver o bem. (Ver art. 1139 do CC 1916).

Art. 507.

Se o comprador alienar a coisa objeto da retrovenda, tal fato não inibe o primitivo vendedor, em cujo favor se opera o direito de retrato, de exercitá-lo, dentro do prazo decadencial, promovendo a ação cabível contra o terceiro adquirente.

A alienação feita a terceiros adquirentes será resolvida pelo exercício do direito de resgate, ainda que eles não conheçam a cláusula de retrato. Esse direito do vendedor, clausulado no negócio jurídico, torna-se transmissível, podendo ser cedido ou transmitido a herdeiros e legatários.

Continua...