PUC – DIREITO CIVIL – 2º ANO
Profº. Geraldo Doni Junior


DAS OBRIGAÇÕES ‘PROPTER REM’

Pouco se fala na doutrina brasileira sobre as obrigações “propter-rem”, obrigações reais.
É uma obrigação decorrente da relação entre o devedor e a coisa.
É aquela em que o devedor, por ser titular de um direito sobre uma coisa fica sujeito a uma determinada prestação que, por conseguinte não derivou de manifestação de sua vontade.
O que o faz é a circunstância de ser titular do direito real.
- e só se libera da obrigação se renunciar a esse direito.
- Ver art. 1297 do CC.
- Observe-se que se abandonar, o imóvel, abrindo mão da titularidade do domínio, ilide a obrigação de concorrer naquelas despesas, obrigação que não o prende pessoalmente, mas apenas em virtude de sua condição de titular do domínio.
- Com o art. 588, ocorre o mesmo.
- Com relação ao imóvel hipotecado, aquele que o adquiriu, deve pagar o débito. Em rigor ele não contraiu a dívida. Mas a dívida é garantida pelo imóvel.
- Art. 1315. O condômino...
- A obrigação de reparar, não derivou da vontade do obrigado...
- Art. 1280 – dano infecto

Em todos esses exemplos encontram-se algumas constantes:
1) O devedor está atado ao vínculo obrigatório, não por sua vontade, mas em decorrência de sua peculiar situação frente um bem, do qual é proprietário ou possuidor.
2) O abandono da coisa, por parte do devedor o libera da dívida.
3) O sucessor a título particular assuma automaticamente as obrigações do sucedido ainda que não saiba de sua existência.

Portanto, a obrigação “propter-rem” é aquela que se caracteriza por três características básicas:
a) Ele prende o titular de um direito real, seja ele quem for em virtude de sua condição de proprietário ou possuidor;
b) O devedor se livra da obrigação pelo abandono do direito real;
c) A obrigação se transmite aos sucessores a título singular do devedor.

DEFINIÇÃO (Giovani Balbi) – a obrigação real é aquela em que o devedor é o titular de um direito real de gozo e que, extinto ou transmitido tal direito, se extingue ou se transmite contemporaneamente à qualidade do devedor.

NATUREZA JURÍDICA –
Verifica-se, portanto, que esta obrigação se encontra em terreno fronteiriço entre os direitos reais e os pessoais. Se for uma decorrência dos direitos reais, pois vincula sempre o seu titular, não obstante tem características de um direito de crédito, pois consiste em um liame que, em um momento determinado, prende duas pessoas, isto é, um sujeito ativo e um sujeito passivo, tendo por objeto o dar, o fazer ou o não fazer alguma coisa. Daí o nome de objeto Real, que contém uma contraditio in terminis.
Entretanto, pode-se dizer igualmente que não se trata de um direito real, porque seu objeto não é uma coisa, mas, antes, uma prestação do devedor. E não é, ademais, um direito pessoal, pois estes não se extinguem pelo abandono, não se transmite ao sucessor a título singular e, ademais, obedece à regra de que na cessão de débito, torna-se indispensável à anuência do credor (o que não se dá neste tipo de obrigação).
Silvio Rodrigues cita interessante estudo da essência da obrigação real, formulado por Hassan Aberkane, assim exposto:
O autor depois de notar que nela credor e devedor são titulares de um direito real, conclui que a utilidade dessa espécie de obrigação é resolver conflitos de interesses entre dois direitos rivais, procurando estabelecer um modus vivendi para ambos.
a) Mostra de início, que nas obrigações “propter rem” o credor e devedor são titulares de um direito real rival que, ou recai sobre a mesma coisa (como na hipótese do condomínio, do usufruto, ou da servidão), ou recal sobre duas coisas vizinhas (como no caso da demarcação, do direito de tapagem etc.). Os direitos reais, de que são titulares o credor e o devedor de uma obrigação propter rem, são direitos reais concorrentes.

b) A seguir estuda a natureza do direito real, insistindo em que, mesmo dentro da concepção clássica, ninguém nega que ele impõe a terceiros uma obrigação passiva universal, qual seja, a de não perturbar o exercício do direito real, por parte de seu titular. Tal obrigação consiste numa omissão por parte dos obrigados, que são todas as pessoas do universo, exceto o titular do direito. Trata-se assim, de uma obrigação negativa.

c) Mas há alguns terceiros que se encontra em posição especial em face titular do direito real. São os titulares do direito rival. Assim, por exemplo, o nu proprietário, em face do usufrutuário; o dono do prédio serviente, em face do dono do prédio dominante; o vizinho em face de seu confrontante, etc.

Em tais casos, dada à existência de uma oposição de interesses, a lei, para tornar não apenas harmônico, mas possível o exercício do direito real, cria uma obrigação positiva, a cargo daqueles terceiros que se encontra em referida posição especial.
Por exemplo: o condômino, como terceiro que é em face de seu consorte, deve respeitar-lhe o direito real, estando sujeito à regra geral de que não pode perturbar o exercício. Mas, como é também titular de um direito real concorrente, a lei lhe impõe (além da obrigação passiva universal de abster-se de perturbar) a obrigação positiva de cooperar para o desfrute do direito do consorte, através da participação nas despesas de conservação da coisa.
O vizinho, além de abster-se de perturbar o confinante (obrigação passiva universal), tem também o dever de facilitar o exercício de seu direito real, através de prestações positivas, tais como a de concorrer para as despesas de demarcação, de construção e feitura de muros divisórios etc.
Portanto, enquanto a todos os terceiros se impõe apenas a obrigação negativa e universal de não perturbar o uso e gozo do direito real, por parte de seu titular, aos senhores de direitos reais e concorrentes e rivais se impõe, também, algumas obrigações positivas. São as obrigações propter rem úteis para facilitar ou mesmo possibilitar o exercício do direito real. Elas representam um reforço na proteção do direito real contra o detentor de um direito rival.

Observações...
As obrigações oriundas do título constitutivo ou do regulamento do condomínio são propter rem, pois advém da circunstância do devedor ser comunheiro. Por isso, elas se transmitem ao sucessor particular que fica adstrito a obedecer aos deveres assumidos pelo antecessor, em qualquer daqueles documentos. Ademais, o devedor daquelas obrigações delas se liberta, ao perder a qualidade de titular do direito real, quer por aliená-lo, quer pó abandona-lo.
As obrigações do adquirente, de não construir em todo o terreno, de só construir prédios residências, de deixar recuo determinado etc., são propter rem, pois ambulant cum domino. Transmitem-se ao sucessor a título singular e são exigíveis, se houver o abandono da coisa.

Autores consultados: Silvio Rodrigues, Washington de barros, Caio Mário, Álvaro Villaça de Azevedo, Darcy Arruda Miranda, Clóvis Beviláqua, carvalho Santos, M.J. Almeida Costa, Orlando Gomes.

1) Os efeitos das obrigações;
2) Obrigação não personalíssima
3) Obrigação personalíssima
4) Em relação a terceiros
5) Responsabilidade por perdas e danos
6) Promessa de fato de 3º e estipulação em favor de 3º
7) O promitente é um fiador?
8) Os herdeiros do promitente

1) Pode-se vincular terceiro a uma obrigação?
2) Quando que a pessoa se torna devedora?
3) Há ilicitude no ato do promitente?



PARA VIVER MELHOR

A PARTIR DE HOJE, TRATE TODOS
QUE ENCONTRAR, AMIGO OU INIMIGO,
CONHECIDO OU ESTRANHO, COMO SE FOSSEM
MORRER Á MEIA NOITE. ESTENDA A CADA
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TRIVIAL SEU CONTATO COM ELA,
TODO O CARINHO, BONDADE, COMPREENSÃO E
AMOR QUER PUDER.
FAÇA ISSO SEM PRENSAR EM RETORNO.
SUA VIDA NUNCA MAIS SERÁ A MESMA
- Og. Mandino –

DOS EFEITOS DA OBRIGAÇÃO
Art. 928 e 439


Por efeitos das obrigações se entende todo complexo de vínculos jurídicos que defluem das transações entabuladas entre o credor e o devedor, com reflexos em seus sucessores. Firmada a obrigação, o seu cumprimento é o corolário lógico.
O credor tem o direito de exigir o adimplemento por parte do devedor a este dever de pagar, a fim de que a obrigação se considere extinta.
Se o devedor atrasar o pagamento, responde ele por todas as despesas decorrentes da MORA, cabendo ao credor o direito de socorrer-se das vias judiciais para o reembolso do seu crédito.
Ver ainda, arts. 394, art. 400, art.492, § 2º 611 e 393.
No art. s/correspondente do CC, vislumbra-se “in totum” o brocado latino “PACTA SUNT SERVANDA” – Os pactos devem ser cumpridos.
Embora o art. Xxxxxx disponha que a obrigação, não sendo personalíssima, opera não só entre as partes como entre seus herdeiros. Clóvis Beviláqua entende que, existem também sucessores por atos entre vivos, quando há cessão de crédito ou sub-rogação.
Obrigação personalíssima é aquela que não se tramite aos herdeiros – restringe-se apenas às partes interessadas, como a obrigação de dar um parecer jurídico.

ATO OU FATO DE TERCEIROS

Se alguém se compromete a obter de outrem determinada obrigação de dar, fazer ou não fazer, e não consegue estabelecer o vínculo obrigacional com este, ou deixa de cumprir, responde por perdas e danos.

DIFERENÇA DE CONCEITOS

Promessa de ato ou fato de terceiro: O terceiro é na realidade um “hipotético” devedor, por ser alheio à convenção firmada entre o promitente e aquele a quem foi feita a promessa.

Estipulação em favor de terceiros: Aqui o terceiro é o credor, é o favorecido, o devedor é quem se obrigou a prestar-lhe o ato ou fato. (arts. 436 a 438 do C.C.).

Clóvis Beviláqua entende que o promitente é na realidade um fiador, no entanto, Carvalho Santos, Lacerda de Almeida, fundados em Laurente e mais Carvalho de Mendonça e outros, entendem que não.
Sustentam que: Não se afiança senão uma dívida existente, e a dívida do terceiro é apenas uma hipótese.
Em nossa legislação é essencial a ratificação do terceiro pelo compromisso assumido.



SUCESSÃO
Os herdeiros do promitente respondem pela promessa, mas não é uma responsabilidade absoluta – é só dentro das forças da herança – “intra vires hereditatis”.
Pela morte as obrigações se transmitem de ambas as partes. (credor e devedor).

23.06.95

DO PAGAMENTO

Art. 304 e segs.

Como tudo que existe no mundo, as obrigações nascem, vivem e se extinguem:
As obrigações nascem: da lei do contrato, da vontade das partes e do ato ilícito, decl. Unilateral de vontade.
As obrigações vivem, através das várias modalidades das obrigações de dar, fazer e não fazer.
Extinguem-se:
a) Pelo pagamento direto ou execução voluntária da obrigação;
b) Pagamento indireto (da ação em pagamento, novação, transação, compensação, confusão e remissão);
c) Sem pagamento: pela prescrição, impossibilidade de execução sem culpa do devedor, etc.;
d) Pela execução forçada em virtude de sentença;
e) Pela lei (determinação legal)

Linguagem comum = pagamento (normalmente em dinheiro)

Linguagem técnica = Execução voluntária da obrigação ou entrega da prestação devida “praestatio vera rei debitae”.

A obrigação é o elo, “vinculum júris”; o pagamento é a “solutio”, isto é, a ruptura (Rodiére).

Emprega-se o vocábulo solução pra traduzir cumprimento da obrigação.

O código civil opta por pagamento.

Cumprimento também se usa, pois abrange tanto opagamento em dinheiro, como aqueles cujas prestações são de outra natureza.

REQUISITOS PARA VALIDADE DO PAGAMENTO

A) Existência do vínculo obrigacional
B) Intenção de solvê-lo
C) Cumprimento da prestação
D) Pessoa que efetue o pagamento (solvens)
E) Pessoa que o recebe (accipiens)
NATUREZA JURÍDICA DO PAGAMENTO
Para uns é contrato, para outros é fato jurídico, ou ainda, ato não livre ou ato devido.
É contrato – sujeito a todos os princípios que governam os contratos – ver art. do CC.
Quem deve pagar: (art. 304)

TERCEIRO NÃO INTERESSADO PODE PAGAR A DÍVIDA NO CASO DE HAVER OPOSIÇÃO DO DEVEDOR?
Art. 305 Ação “in rem verso” fundada num princípio de moral e de direito.

CREDOR – não é somente aquele em cujo favor se constitui originariamente o crédito (herdeiro na proporção de sua cota hereditária, o legatório, o cessionário e o sub-rogado) – ver arts 260 e 267.