LOCAÇÃO

LOCAÇÃO


– Dir. Civil

Prof. Geraldo Doni Júnior.



LOCAÇÃO: é contrato em que uma das partes se obriga a ceder à outra o uso e gozo de coisa infungível mediante remuneração. É contrato bilateral, consensual, oneroso, comutativo, impessoal e de execução sucessiva.

Não é contrato real, porque não se exige a entrega da coisa para aperfeiçoar o contrato.

Oneroso porque, se for gratuito é comodato (empréstimo de coisa não fungível).

Impessoal, porque não leva em conta a pessoa do contratante, sendo admitida em tese a cessão.

É contrato de duração porque, porque se prolonga no tempo (trato sucessivo).

Quem cede é locador.

Quem recebe é inquilino.

A remuneração = aluguel (é importante para qualificação da locação, pois se não houver uma contribuição por parte de quem alugou não caracterizaria a locação).

Fala-se locação apenas para indicar o uso.

Arrendamento = usar e explorar (distinção não pacífica).



Natureza – Opinião quase unânime – é contrato de natureza pessoal e não real, mesmo havendo cláusula de vigência em caso de alienação. (A LOCAÇÃO NÃO ATRIBUI AO LOCATÁRIO DIREITO REAL SOBRE COISA ALHEIA, EMBORA LHE GARANTA A POSSE DA MESMA E, CONSEQUENTEMENTE A PROTEÇÃO POSSESSÓRIA).

Não podem ser locadas: a) coisas fungíveis, pois neste caso o contrato se transforma em mútuo oneroso. b) Bens Públicos de uso comum.



Admite-se a locação de certos bens incorpóreos, como o fundo de comércio e patente de invenção.



É válida a locação de coisa alheia.

Os elementos fundamentais da locação

objeto, preço e o consentimento.

O objeto poderá ser coisa móvel ou imóvel. Como móvel pode ser qualquer objeto ou até mesmo um veículo e imóvel uma casa.

Preço: O pagamento deve ser feito em dinheiro, mas é cabível acordo entre as partes para que possa haver outra forma, podendo até mesmo ser mista, uma parte em dinheiro e outra em determinado objeto por exemplo. Não ocorrendo o pagamento pode o locador cobrá-lo sob a forma de execução ou requerer o fim do contrato.

Consentimento, este pode ser expresso ou tácito, deve existir harmonia de vontades, não poderá ser imposto ao outro algum aspecto que gere discordância, ambos devem aceitar o que será tratado.

3 - Das obrigações entre as partes:

Cada uma tem obrigações, as principais estão expressas em lei.

O Código Civil estabelece essas obrigações, (artigos 566 e 569).

Obrigações do locador

Art. 566 - O locador é obrigado (ler o art. e os incisos):

A lei garante a quem está adquirindo a posse de algo, que o locador cumpra com alguns deveres básicos, como entregar os acessórios que integrem a coisa principal, em bom estado para cumprir com os objetivos para o qual serão usadas, bem como realizar os reparos necessários para que a coisa continue a possuir condições de uso, a não ser que o contrato diga que isso não é responsabilidade do locador.

Poderá o locatário pedir redução proporcional do aluguel ou até mesmo rescindir o contrato, se não tiver culpa em uma possível deterioração da coisa durante a locação.

Caberá ainda ao locador zelar para que aquele que se encontra com a coisa não seja incomodado por terceiros que desejam obtê-la (interditos), pois deve ser preservada a posse mansa e pacífica, mas por se tratar de possuidor direto da coisa poderá o locatário utilizar dos recursos necessários para se manter na posse contra aqueles que desejam a posse sem ter direito a ela e ainda todas as outras defesas necessárias que não estão na responsabilidade do locador.

3.b ) Obrigações do locatário

Tratando agora das obrigações por parte do locatário, começaremos pelo art. 569 do Código Civil :

"art. 569 - O locatário é obrigado : (ler o art. e os 4 incisos)

Assim, o locatário é obrigado a utilizar a coisa de acordo com aquilo que contratou, conservar e administrar a coisa como se sua fosse, cumprir com as obrigações que devem ser pagas nas datas pactuadas. Caberá ainda informar o locador para que este defenda a posse do locatário quando se tratar de matéria de direito, e ainda deverá ao final da locação entregar a coisa nas condições em que recebeu, mas é claro que deverão ser relevantes os desgastes naturais devido ao uso da coisa.

4 - Dos atos que podem ser praticados

O locador pode reaver a coisa locada antes do vencimento do prazo, desde que ocorra o ressarcimento ao locatário em virtude de possíveis perdas e danos pela devolução.

Se o locatário pagar o aluguel pelo tempo que faltar para concluir o tempo do contrato, poderá devolver a coisa ao locador, lembrando que essa norma pode ser alterada por vontade das partes.

O artigo 578 do Código Civil reza:

"art. 578 - Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador."

Nesse sentido quando o bem estiver acrescido de benfeitorias, a não ser que conste no contrato que não será permitido, poderá o locador ficar com as benfeitorias que executou, desde que sejam as benfeitorias necessárias, pois se tratando de benfeitorias úteis, só poderão ser ressarcidas ao locatário se tiverem sido feitas com o expresso conhecimento do locador.

5 - Até quando é valido o prazo da locação?

Quando for a locação contratada por um tempo determinado, terá seu fim normal quando concluir o prazo estipulado. É interessante ressaltar que se aquele que está com a coisa continuar na posse direta do bem, sem que o locador se oponha, poderá se entender que ocorreu a prorrogação da posse, agora sem prazo mas pelo mesmo aluguel, como nos mostra o artigo 574 do Código Civil :

" art. 574 - Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado."

Sendo a posse sem um prazo determinado deverá ser o locatário notificado previamente para devolver o bem, e depois de avisado se não o fizer, pagará o aluguel determinado pelo locador enquanto estiver com a coisa e deverá ser responsabilizado pelo possível dano que sofrer, mesmo que seja um dano sem culpa do mesmo.

Objeto – Coisa móveis e imóveis; infungíveis e não consumíveis.